築40年でも大丈夫？ 新耐震・旧耐震は「完成年」だけでは分からない

築40年のマンションを見ると、「あと何年住めるんやろ」と気になる人は多いと思います。実際に、物件を見に来た人から聞かれたこともあります。

そんな時に、まず確かめたいのが「新耐震基準で建っているかどうか」です。ここでは、新耐震と旧耐震の見分け方と、耐震だけで決めない方がいい理由を書きました。

先に一つだけ。新耐震かどうかは、見るところの入り口です。それだけで買うかどうかは決めません。

1. 築40年と聞いて、まず見るのは「新耐震か、旧耐震か」

古いマンションを見る時、最初に確かめるのは、新耐震か旧耐震かです。

新耐震なら、とりあえずひと安心はします。でも、それで終わりではありません。ちゃんと管理されてきたかどうかは、そのあとで必ず見ます。

逆に、旧耐震なら、そこで一度立ち止まります。何が変わるかは6番で書きます。

2. 新耐震と旧耐震は、何がちがう？

建物の建て方には、国が決めたルールがあります（建築基準法）。地震に強くするためのルールは、1981年6月1日に厳しくなりました（出どころ：建築基準法施行令の改正〔昭和55年政令第196号〕附則）。

この新しいルールで建てた建物を「新耐震」、それより前のルールで建てた建物を「旧耐震」と呼びます。

国は、新耐震のねらいをこう説明しています。震度5強くらいの地震では、ほとんど傷まないこと。震度6強から7くらいの大きな地震でも、人の命に危害が及ぶような倒れ方をしないこと（出どころ：国土交通省「マンションの耐震性等についてのＱ＆Ａ」）。

つまり、大きな地震でも傷まない、という意味ではありません。目標は「人の命を守れるように倒れないこと」です。

3. 境目はいつ？ 完成した年だけでは決められない

よく「1981年より後に建ったマンションなら新耐震」と言われます。でも、完成した年は目安にしかなりません。

マンションには「誕生日が2つある」と思ってください。建築確認を受けた日と、完成した日です。新耐震かどうかは、完成日ではなく、まず建築確認を受けた日で見ます。

マンションは、建てる前に「ルールに合った建て方か」を役所などに確かめてもらいます。これを建築確認と言います（出どころ：建築基準法 第6条）。確かめる時は、その時のルールに合っているかを見ます。なので、1981年6月1日より前に建築確認を受けた建物は、古いルールで確かめられています。

ややこしいのは、建築確認を受けてから完成するまでに時間がかかることです。たとえば、1982年に完成したマンションでも、建築確認を受けたのが1981年5月なら、旧耐震の場合があります。

なので、1981年のすぐあとに完成したマンション（たとえば1982年や1983年に完成。今の築43〜44年）は、目安の完成年だけでは見分けられません。建築確認の日を、書類で確かめてください。

なお、国の耐震の法律では、「1981年5月31日以前に工事を始めた建物」を、地震への強さがはっきりしない建物としています（出どころ：建築物の耐震改修の促進に関する法律施行令 第3条）。工事を始めた日は、書類で確かめにくい日です。

そこで国の資料でも、工事を始めた日が1981年6月1日以降かは、原則として確認済証の日付で確かめる、という手順が紹介されています。確認済証が無い時は、登記の日付が1983年4月1日以降かを見る、という手順です（出どころ：国土交通省 高齢者等の持家の賃貸活用マニュアル 4－6（移住・住みかえ支援機構の建物診断マニュアルの抜粋））。1981年のすぐあとの物件なら、仲介の不動産屋さんにくわしく聞いてください。

👀 ここだけ見て

完成した年は目安。まず「建築確認を受けた日」を確かめる。1981年のすぐあとに完成したマンションは、書類で確かめる。

4. どうやって確かめる？ 実際に確かめた例

実際に手がけた物件で、確かめた例を書きます。

そのマンションは1985年11月に完成しています。完成した年だけを見ても1981年より後ですが、新耐震だとはっきり言える書類を、自分の目で見ておきたかったので確かめました。

マンションの管理人さんに聞いて、建てた当時の設計の資料を見せてもらいました。建物の広さや階数などを一覧にしたページに、建築確認の番号と日付（1985年1月）が書いてありました。1981年6月より後なので、新耐震です。

建築確認の日は、次のような書類で確かめられます。

• 確認済証：役所などが「ルールに合った建て方」と確かめた時に出す書類。日付が書いてあります。古い書類だと「建築確認通知書」という名前です（出どころ：建築基準法 第6条／国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」コメント）
• 検査済証：できあがった建物を検査して、ルールどおりに建っていると確かめた書類（出どころ：建築基準法 第7条）
• 役所の証明（台帳記載事項証明書）：確認済証や検査済証は、なくしても出し直してもらえません。代わりに、役所の台帳に残っている建築確認の記録を証明してもらえます。頼み方は役所によってちがいます（出どころ：大阪府「建築物台帳等記載事項証明申請」）

こうした設計の書類は、国が管理規約のお手本として出している「マンション標準管理規約」では、管理組合が保管して、持ち主などに頼まれたら見せることになっています（出どころ：国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」令和7年10月改正・第64条）。

ただ、2001年8月より前に完成したマンションでは、そうした書類が管理組合に渡っていないこともあります（出どころ：同 コメント）。築40年のマンションなら、書類がそろっていないこともある、と思っておいてください。

買う人が自分で集める必要はありません。仲介の不動産屋さんに頼むと、確かめてもらえます。重要事項説明書でも、確認済証や検査済証が残っているかどうかを説明されます（出どころ：宅地建物取引業法施行規則 第16条の2の3）。

「建築確認の日付、書類で見せてもらえますか？」って聞いてみて‼️

5. あと何年住める？ 年数では答えられない

築40年と聞いて一番多い疑問が、これだと思います。でも、「あと何年」と年数で答えることはできません。マンションがどれだけもつかは、建てた年よりも、これまでの手入れなどで大きく変わるからです。

よく出てくる「47年」は、税金の計算に使う年数です（鉄筋コンクリートの住宅の耐用年数。出どころ：減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表第一）。建物が住めなくなる年数ではありません。

国の資料には、鉄筋コンクリートの建物がどれだけもつかの研究がいくつか紹介されています。「50年以上」とするものから、「117年」と推定するものまで、幅があります（出どころ：国土交通省「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」平成25年8月・参考資料）。研究ごとに、調べた建物も条件もちがうので、この幅になります。ちなみに、47年たったからといって、マンションが「はい終了！」となるわけではありません。

つまり、きちんと手入れされてきたマンションなら、築40年でもまだまだ住めることがあります。反対に、手入れがされていなければ、築年数が浅くても傷みは進みます。

6. 旧耐震は、買う時に何が変わる？

旧耐震が必ず危ない、というわけではありません。旧耐震でも、あとから地震に強くする工事（耐震改修）をしたマンションもあります。

買う前に、確かめることが増えます。新耐震だと書類で確かめられないので、地震への強さを別に確かめる必要が出てきます。お金の手続きにも関わります。

• 住宅ローン控除（＝住宅ローンを組んだ人の税金が安くなる制度）：耐震の条件は、1982年1月1日以後に建てられた家なら満たしています。この日付は、建築確認の日ではなく、登記（登記事項証明書）に書かれた建てた日で見ます。それより前の家は、建築士が調べた証明書などが要ります。広さや所得など、ほかの条件もあります（出どころ：国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」）。詳しくは、別のノートで書きます
• 瑕疵保険：中古の家の瑕疵保険は、原則として、新耐震のルールに合った家が対象です（出どころ：住宅瑕疵担保責任保険協会「既存住宅売買瑕疵保険」）。旧耐震の家は、ルールに合っていると別に確かめる必要があります

なお、この「1982年1月1日」は、住宅ローン控除の区切りです。新耐震の境目（1981年6月1日）とは別なので、混ぜないようにしてください。

Agnosが旧耐震を扱わない理由

Agnosは、これまで旧耐震のマンションを扱ったことがありません。わざと避けています。理由は、この4つです。

• 地震にどれだけ耐えられるかが、はっきりしないこと。危ないと決まっているわけではありませんが、分からないまま買う不安が残ります。これがいちばん大きいです。国の法律でも、1981年5月31日以前に工事を始めた建物は「地震への強さがはっきりしない建物」とされています（3番）
• 耐震改修をすることになったら、費用がかかることがあること
• 買ったあとに手放す時、次に買う人に避けられることがあること
• 上に書いた、住宅ローン控除や瑕疵保険の手間と条件が増えること

それでも旧耐震を考えるなら

旧耐震のマンションでも、築年数が古いぶん価格が抑えられていたり、駅に近いなど立地条件のいい物件が見つかることもあります。だから「旧耐震だから全部ダメ」ではありません。そのぶん、耐震性や管理状態など、確認する項目が増えると考えてください。

旧耐震のマンションを考えている人には、こう伝えます。次のことを、しっかり説明を聞いてください。

• 耐震診断を受けたか。受けていれば、その結果
• 耐震改修をしたか。まだなら、これからする予定と、その費用の見込み
• 住宅ローン控除や瑕疵保険で、何が要るか

耐震診断を受けていれば、その内容は重要事項説明書でも説明されます（出どころ：宅地建物取引業法施行規則 第16条の4の3）。

そのうえで、その人が納得できるなら、ありだと思います。

旧耐震があかんのやない。知らんまま買うのがあかんねん。

7. 耐震だけでは決めない。最後は管理と、部屋の中

新耐震か旧耐震かは、入り口です。最後に大事なのは、やっぱり管理だと思っています。

管理のほかに、合わせて見てほしいのはこのあたりです。

• 建物の傷み方：外壁のひび、廊下や階段の手すりのさびなど
• これまでの修繕の履歴：大きな修繕を、いつ、どこまでやったか
• 長期修繕計画：これからの修繕の予定と、そのためのお金が足りる計画か（「中古マンションの修繕積立金、どこを見る？」）
• 部屋の中の状態：水まわり、湿気、窓まわり

とくに部屋の中は、見落とされやすいところです。耐震や管理は建物全体の話ですが、実際に住むのは一つの部屋です。

内覧で気にして見るのは、このあたりです。

• 水まわり：キッチン、お風呂、トイレ、洗面の下。水もれのあとや、傷みがないか
• 湿気：押し入れやクローゼットの奥、家具のうしろに、カビが生えていないか
• 窓まわり：結露で、窓の枠やまわりの壁が傷んだり、黒ずんだりしていないか

そして収納は、開けてなんぼ。カビや結露の跡まで、ちゃんと中を確認しましょう。ここがどうなっているかで、住み心地も、あとでかかるお金も変わります。

👀 ここだけ見て

まず新耐震かどうかを確かめる。そのうえで、管理と、部屋の中の状態も見て決める。

まとめと、次にやること

最後に、この記事のポイントです。

• 新耐震かどうかは、完成した年ではなく、まず「建築確認を受けた日」で確かめる
• 1981年のすぐあとに完成したマンションは、完成した年だけでは見分けられない
• 「47年」は税金の計算の年数。住める年数は、手入れなどで大きく変わる
• 旧耐震が必ず危ないわけではない。ただ、買う前に確かめることが増える
• 耐震は入り口。そのうえで、管理と部屋の中の状態も見て決める

気になる物件が見つかったら、次の順で動いてみてください。

1. 仲介の不動産屋さんに「建築確認の日付を、書類で見せてもらえますか？」と聞く
2. 1981年から1983年ごろに完成した物件なら、確認済証か役所の証明で確かめてもらう
3. 旧耐震の物件なら、耐震診断の結果と、耐震改修の予定・費用の見込みを聞く
4. 内覧では、水まわり・湿気・窓まわりを見る
5. 修繕の計画とお金は、「中古マンションの修繕積立金、どこを見る？」で確かめる