築40年くらいの中古マンションを見ていると、「地震は大丈夫かな」と気になるものです。まず確かめたいのは、新耐震か旧耐震かです。見分け方は新耐震・旧耐震の記事に書きました。
新耐震だって分かったら、もう安心なんじゃないの？
先に答えを書きます。築年数だけでも、新耐震かどうかだけでも、「大丈夫」とは決めません。僕が見るのは2つです。これまでちゃんと手入れされてきたか。これからも手入れを続けていけるか。
この記事は、中古マンションを買い取って、解体して、直して売っている側から書きました。建物の強さを計算で確かめる仕事（構造の設計）はしていません。なので、「ここは自分で見られる」「ここから先は専門家に見てもらう」の線も一緒に書きます。
地震で見るのは「新耐震か」だけではありません。これまでの手入れの記録と、これからの手入れのお金。部屋の中で見るなら、ひびの場所と、ほかのサインが重なっていないかです。
1. 新耐震の次に見るのは「どう手入れされてきたか」
築40年のマンションで、僕がまず気にするのは、大きな修繕（そもそも「大規模修繕」って何？外壁の塗り直しや屋上の防水など、マンション全体の大きな修理。長期修繕計画にそって、何年かおきに行います。もっと詳しく →）をちゃんとしてきたかです。外壁、屋上などの防水、廊下や階段などのそもそも「共用部」って何？マンションの中で、住んでいる人みんなで使う場所。エントランス、廊下、エレベーター、ゴミ置き場、駐輪場などです。もっと詳しく →。お金のかかる所を、ちゃんと直してきたかを見ます。
地震だけの話ではありません。でも、40年たった建物は、40年の手入れの結果でもあります。
見に行った時に分かることもあります。たとえば、鉄骨の階段がサビたままになっている。駐輪場の屋根が壊れたままになっている。そういうのを見ると、少し気になります。
必要な所にちゃんとお金を使えてるかは大事やで。
サビや壊れた屋根が、そのまま地震に弱いという意味ではありません。直すべき所を、直さずに置いているかもしれない。そのサインとして見ています。
2. 書類で見る3つ：耐震診断・補強の工事・修繕の記録
書類って、何をどう見ればいいのか分からないよ…
地震のことで見ておきたい書類は、そもそも「管理組合」って何？マンションの部屋の持ち主みんなで作る集まり。建物の手入れや、修繕積立金の使い方を決めます。もっと詳しく →が持っています。買う前なら、仲介の不動産屋さんに頼んで出してもらいます。見るのは、この3つです。
| 書類 | 見ること |
|---|---|
| そもそも「耐震診断」って何？建物が地震にどれくらい耐えられるかを、建築士などの専門家が調べて評価することです。マンションでは管理組合が頼みます。もっと詳しく →の報告 | 診断をしたか。したなら、結果はどうだったか |
| 耐震補強の工事の記録 | 補強をしたなら、いつ・どこを直したか |
| 修繕の記録・そもそも「総会」って何？マンションの部屋の持ち主が集まって、管理組合の大事なことを決める会議。修繕積立金の額や、長期修繕計画もここで決めます。もっと詳しく →の議事録 | 大きな地震のあとに、点検や補修をしているか。同じ不具合が何度も出ていないか |
国が出している管理規約のお手本では、総会の議事録も、修繕の記録も、理事長が保管します。持ち主などから書面で頼まれたら、見せることになっています。修繕の記録には、耐震診断の結果も入るとされています（出どころ：マンション標準管理規約（単棟型）第49条・第64条・第32条関係コメント）。実際にどこまで残っていて、どう見せてもらえるかは、マンションごとにちがいます。
耐震診断をしていなかったら、危ないってこと？
そうとは限りません。診断をしていないから危ない、とは僕は思いません。特に新耐震のマンションなら、診断をしていない物件もあります。
国の調査でも、回答した旧耐震のマンション304件のうち、耐震診断をしたのは31.6％でした（出どころ：国土交通省「令和5年度マンション総合調査」）。旧耐震でも、診断をしていないマンションの方が多いのです。ただ、これは「していなくても安全」という意味でもありません。だから、ほかの記録と合わせて見ます。
そもそも「重要事項説明書」って何？家を買う契約の前に、不動産屋が買う人に説明しないといけない大事なことをまとめた書類。略して「重説（じゅうせつ）」。もっと詳しく →で耐震診断の内容を説明することになっているのは、1981年5月31日以前に工事を始めた建物で、診断を受けているものです（出どころ：宅地建物取引業法施行規則 第16条の4の3 第五号）。新耐震の物件では、説明書に診断の話が出てこないことがあります。気になる時は、仲介の不動産屋さんに聞いてください。
診断の有無だけで決めず、その建物が今までどう点検され、どう直されてきたかを合わせて見ます。
3. これからも手入れを続けられるか
今まで手入れされてきたと分かれば、それは安心できる材料になります。ただ、築40年なら、これから必要になる修繕もあります。配管、防水、外壁、エレベーター。40年使ってきた設備は、これからも傷んでいきます。
そこで見るのが、2つです。
- そもそも「長期修繕計画」って何？「何年後に、どこを、いくらかけて直すか」をまとめたマンションの修理の予定表。これを見ると、今の積立金で足りそうかを考える材料になります。もっと詳しく →が、ちゃんと見直されているか（国のガイドラインでは「5年程度ごと」に見直すことが必要とされています。出どころ：長期修繕計画作成ガイドライン）
- 修繕積立金が、計画に足りているか
積立金の見方は修繕積立金、どこを見る？に、上がり方は修繕積立金は上がる？に書きました。
4. 壁のひび、まず「どこに入っているか」を見る
壁にひびがあったら、もうダメなの？
ひびを見つけると、ドキッとしますよね。でも、ひびがあるだけで「地震に弱い」とは思いません。まず、どこに入っているひびかを分けて見ます。
部屋の壁は、何枚か重なってできていることが多いです。いちばん奥に、建物を支えるコンクリート。その表に木の下地を組んで、そもそも「石膏ボード」って何？石膏を板の形にして、両面を紙でつつんだ内装の材料です。壁や天井の下地に使い、その上にクロスをはります。もっと詳しく →をはり、表に壁紙（そもそも「クロス」って何？部屋の壁や天井にはる壁紙のことです。下の石膏ボードやコンクリートの上にはってあります。もっと詳しく →）をはります。壁紙をコンクリートに直接はっている所もあります。
覚えておいてほしいのは、壁紙は、ごく薄い仕上げ材だということです。薄いので、破れたり割れたりしやすい。下の板や壁が少し動くだけでも、割れたり、継ぎ目にすき間ができたりします。
クロスは紙やから破れやすいもの
| 見た目ほど深刻でないことも多い | 気にする |
|---|---|
| 壁紙や石膏ボードの、継ぎ目に出る細いひび | コンクリートそのものに入っているひび |
| 細い・継ぎ目にそっている | 幅が大きい／斜めに長く続いている／段差がある／さび汁や水が出ている／まわりも変形している |
壁紙をコンクリートに直接はっている壁では、下のコンクリートのひびが、壁紙のひびとして表れていることもあります。どちらか分からない時は、自分で決めずに見てもらいます。
国が決めている中古の家の調べ方でも、コンクリートは「幅0.5ミリ以上のひび割れ」「さび汁を伴うひび割れ」「鉄筋の露出」などを、傷みのしるしとして見ます（出どころ：既存住宅状況調査方法基準 第9条）。これは「調べた人が記録するしるし」です。0.5ミリ以上なら危ない、0.5ミリ未満なら安全、という線ではありません。
ひびは、幅だけで決めつけません。どこに入っているか、どういう向きか、段差ができていないか、水漏れやさび汁が出ていないか。変形していないか。それを合わせて見ます。
極端に大きな割れや、段差、はっきりおかしい変形があれば、それひとつでも自分だけで判断しません。買う前なら仲介の不動産屋さんに、住んでいるなら管理会社や管理組合に相談して、専門家につないでもらいます。
中古の家なら、建物の傷みを調べてもらうそもそも「インスペクション」って何？中古の家の傷みを、専門家が目で見るなどして調べることです。国の決まった調べ方では「建物状況調査」と呼びます。もっと詳しく →という方法もあります。ただ、この検査は傷みを見るものです。地震への強さがどれくらいかまでは判定しません（出どころ：国土交通省「建物状況調査の結果の概要」の説明）。
解体してコンクリートが見えた時も、同じ見方をします。大きなひび割れや、はっきりした変形がないかを見ます。細かいひびがあるだけなら、すぐに「弱い」とは思いません。
ただ、ひとつ正直に書きます。部屋を1つ解体して見える範囲だけで、マンション全体の地震への強さまでは分かりません。
部屋の中を解体して見える範囲だけで、マンション全体の耐震性まで判断するのは難しい。
5. 大きな地震のあと、部屋で見る所
揺れがおさまったら、まずどこを見ればいいの？
まず、自分と家族の身の安全です。逃げた方がいい時は、逃げるのが先です。ここからは、落ち着いて部屋の中を見られる時の話です。
僕なら、まずこのあたりを見ます。おかしいと思ったら、全部見終わるのを待たずに、管理会社や管理人さんに知らせてください。
- ドアやサッシが、ふつうに開け閉めできるか：急に開きにくくなっていたら、まわりが変形しているかもしれません
- 水回りから、水が漏れていないか：揺れで配管や、つなぎ目に力がかかることがあります。キッチン・洗面・トイレのまわりを、安全に見られる範囲で見ます。排水管が使えると分かるまでは、トイレの水を流さないようにと呼びかけている自治体もあります。下の階で汚水があふれることがあるからです（出どころ：京都市「マンション防災のすすめ」）
- コンクリートに、大きなひびや変形がないか：4番の「気にする」ひびです
- 壁紙の割れ：見た目は大きく見えます。でも、壁紙は薄い仕上げ材なので破れやすく、石膏ボードと一緒に、揺れで先にひびが出ることがあります
壁紙がバリッと割れてても、それだけじゃ分からないんだ。
はい。壁紙が割れているからといって、建物を支える部分まで壊れているとは限りません。逆に、ドアやサッシが急に開きにくくなった。コンクリートに大きなひびや変形がある。水が漏れている。そういう時の方を気にします。
水漏れは、下の階にも広がります。見つけたら、すぐに知らせてください。
なお、ここで何も見つからなくても、建物全体が安全だと確かめられたわけではありません。
6. 部屋でできる備えと、部屋だけではどうにもならないこと
自分の部屋だけでも、何かできることはあるの？
部屋でできることは、けっこうあります。
| 自分の部屋でできる |
|---|
|
| 部屋だけではどうにもならない |
|---|
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近年の地震でけがをした人を調べると、約30〜50％の人が、家具の転倒・落下・移動によるものでした（出どころ：東京消防庁「家具類の転倒・落下・移動防止対策ハンドブック」）。
「部屋だけではどうにもならないこと」に挙げた項目は、1つの部屋の持ち主だけでは変えられません。管理組合で話し合って決めることです。だから、買う前に1〜3番で見ておく意味があります。
家具の固定なら、今日からでもできるね！
7. 「築40年のマンション、地震は大丈夫？」と聞かれたら
家族にこう聞かれたら、僕ならこう答えます。
築40年だから危ない、新耐震だから絶対大丈夫。どちらとも、築年数だけでは決めません。管理や修繕の記録を見て、きちんと手入れされてきたと分かれば、それは安心できる材料になります。
そのうえで、これから必要な修繕を、続けていけるお金と計画があるか。その両方を見て判断します。
新耐震かどうかに加えて、手入れの記録も見るんだね。
まとめ
- 新耐震かどうかは入り口。それだけで「大丈夫」とは決めない
- 見るのは「これまでの手入れ」と「これからの手入れのお金」の両方
- 書類は、耐震診断・補強の工事の記録・修繕の記録と総会の議事録。診断をしていないだけで危ないとは限らない
- 壁のひびは、壁紙・石膏ボードのひびか、コンクリートのひびかを分ける。サインが重なったら専門家へ。大きな割れ・段差・変形なら、ひとつでも
- 地震のあとは、まず身の安全。そのうえで、ドア・サッシの開け閉め、水漏れ、コンクリートのひびを見る。壁紙の割れだけでは決めない
- 家具の固定などは自分でできる。建物そのものは管理組合で考えること
次にやること
- 新耐震かを確かめる：見分け方は新耐震・旧耐震の記事で
- 仲介の不動産屋さんに書類を頼む：「耐震診断と補強の記録、修繕の記録、ここ数年の総会の議事録を見せてもらえますか？」
- 見に行った時、共用部を見る：階段のサビ、屋根や外壁の壊れたまま。気になったら、直す予定があるか聞く
- 住んだら、家具を固定する：寝る場所と、逃げる道から始める
