中古マンションの修繕積立金、どこを見る？ 買う前に確かめたいこと

修繕積立金は、マンションを買ったあとも、毎月ずっと払っていくお金です。家の値段ばかり見ていると、つい後回しになりがちです。

ここでは、中古マンションを見る時に、修繕積立金まわりで実際に何を確かめているかを書きました。

1. まず、よその物件と見比べる

最初にやるのは、ポータルサイトなどで、物件の価格や広さ（平米数）、そのあたりの相場をざっくり見ることです。いきなり細かい書類を読むより、まず「この広さでこの金額は、高いのか、安いのか」の感覚をつかみます。物件の値段と一緒に、管理費と修繕積立金の月々の額も並べて見ます。

いくつも物件を見ていくと、だんだん目が慣れてきます。「このマンションは、広さのわりにちょっと高いな」が、ぱっと分かるようになります。はじめのうちは、同じ駅の近くで、同じくらいの広さの物件をいくつか並べて見るのがおすすめです。

国も目安を出しています。国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）では、20階未満のマンションの修繕積立金は、広さ1㎡あたり月におよそ次のくらいです。

ただ、この数字は「今払っている額」ではありません。これから30年ほどの修繕の計画全体でならした平均です。修繕積立金を、はじめは安く決めて、あとで少しずつ上げていくマンションは、半分近くあります（出どころ：国土交通省「令和5年度マンション総合調査」。段階的に上げていく決め方は47.1%）。そのため、今の額はこの目安より安く見えることがあります（出どころ：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」令和6年6月改定・8ページ）。

2. まず軽く調べて、最後は重要事項説明書で確かめる

まずは、お金をかけずに調べます。重要事項説明書をもらう前でも、分かることはあります。

• 今の月々の額：ポータルサイトや、物件の紹介の紙（販売図面）に、管理費と修繕積立金の月々の額が載っています。
• 内覧の時に、口で聞く：「前の大規模修繕はいつでしたか？」「積立金が上がる予定はありますか？」。これくらいなら、買うと決めていなくても気軽に聞けます。

資料を頼むのは、ある程度「ここええな」と目星がついてからです。頼む先は、仲介の不動産屋さんが筋です。管理会社が出す「重要事項調査報告書」には、積立金の残高・滞納・借入・修繕の履歴がまとまっています。

このマンションを買うと決めたら、契約の前に重要事項説明書をもらって、よく確かめてください。重要事項説明書は、契約の日に、ハンコを押す直前に読み上げられることが多いです。その場で初めて見ても、じっくり確かめる時間はありません。テスト当日に初めて教科書を開くようなものです。「契約の前に、先にもらえますか？」と、仲介の不動産屋さんに頼んでみてください。

重要事項説明書で見るのは、この2つです。

• 修繕積立金が、どれくらいたまっているか（積立の状況）
• 管理組合に、借金（借入）がないか

積立の状況と、借入。この2つは必ず自分の目で見る‼️

管理組合の借入がある物件には、今まで実際に当たったことはありません。けど、確かめるのは必ずやります。

たまっている額（残高）は、それだけでは多い・少ないを決められません。「次の大規模修繕まで、あと何年か」とセットで見ます。大規模修繕が終わった直後なら、残高が減っているのは普通です。反対に、次の大規模修繕が近いのに残高が少ないなら、値上げや一時金になるかもしれません。計画の上で足りる見込みかは、長期修繕計画（この先の工事と、そのお金の予定）と見比べると確かめられます。仲介の人に「長期修繕計画どおりに積み立てできていますか？」と聞いてみるのも手です。

3. 月々の負担が、広さのわりに重すぎないか

「修繕積立金が安すぎて怖い」と感じたことは、正直あまりありません。むしろ「ちょっと高いな」と感じることの方があります。

もちろん、安すぎる積立金にも注意は要ります。はじめを安く決めているマンションは、あとで値上げになったり、まとまったお金（一時金）を集めたりすることがあるからです（「中古マンションを買う前にまず知っておくべき7つのこと」の4番）。ただ、実際に物件を見ていて多いのは、「ちょっと高いな」の方です。

広い部屋なら、管理費や修繕積立金がある程度高くなるのは仕方ありません。けど、50〜60㎡台や70㎡前半くらいの、よくある広さで月々の負担が重いなら、一度ブレーキを踏みます。買ったあとも、毎月ずっとかかる固定費だからです。

月々が重いなら、一回止まる🤔

比べる時は、月々の修繕積立金を、部屋の広さ（専有面積）で割ってみてください。1㎡あたりの額が出ます。たとえば65㎡で月15,000円なら、1㎡あたり約230円です。上の国の目安と見比べられます。ただ、国の目安は計画全体の平均なので、これだけで高い・安いは決められません。ひとつの手がかりとして使ってください。

👀 ここだけ見て

修繕積立金は、買ったあとも毎月かかる固定費。家の値段と一緒に、月々いくら出ていくかで見る。

4. 払っていない人（滞納）は、「いるかどうか」より「どれくらいか」

管理費や修繕積立金を払っていない人（滞納）がいるマンションもあります。その時は、いるかいないかより、全体の中でどれくらいの割合かを見ます。

👀 ここだけ見て

滞納は「いるかどうか」より「どれくらいの割合か」で見る。

正直に言うと、滞納が多いかどうかは、直感では分かりません。国の目安と照らし合わせて見ます。

国の目安は、「1年に集める修繕積立金のうち、3か月以上の滞納が1割まで」です。国の法律にもとづいて、市などがマンションの管理を認める制度（管理計画認定）の基準のひとつです。これを満たしていれば安心、という保証ではありません。

数字を入れて、やってみます。30戸のマンションで、1戸あたりの修繕積立金が月1万円だとします。

• 1か月に集まるお金：1万円 × 30戸 ＝ 30万円
• 1年分：30万円 × 12か月 ＝ 360万円
• その1割：36万円

このマンションで、3か月以上の滞納が合わせて36万円を超えていたら、国の認定の基準（1割）を超えることになります。36万円は、1戸あたり月1万円なら3戸の1年分にあたる金額です。ただし、これは30戸・月1万円の例です。戸数や積立金の額が変われば、この金額も変わります。

「3か月以上の滞納」は、払う日から3か月以上たっても払われていない分のことです。滞納の額は、重要事項説明書や、重要事項調査報告書に書かれています。ただ、合計の額しか書かれていないこともあります。3か月以上の分が分からない時は、仲介の不動産屋さんに確かめてもらってください（出どころ：国土交通省「マンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン」令和8年3月改訂）。

5. いちばん大事にしてほしい2つのこと

知識がなくても、これだけは見てほしいことが2つあります。

• 何年かおきに、大規模修繕が計画どおり行われてきたか
• 日頃の管理が、行き届いているか

👀 ここだけ見て

大規模修繕が計画どおり行われてきたか。日頃の管理が行き届いているか。この2つを大事に。

日頃の管理の見方は、「中古マンションを買う前にまず知っておくべき7つのこと」の3番「みんなで使う場所」で書いています。

内覧の時に、外の壁や廊下、手すりなどの鉄の部分を見ると、手入れされているかの感じがつかめます。エントランスの掲示板に、修繕や工事のお知らせが貼ってあることもあります。

大工の目で見るのは、外壁と、防水のまわりです。たとえば、外壁のひび割れや、塗装のはがれ。ベランダや廊下の床の防水が、はがれたりふくれたりしていないか。

もっと詳しく知りたい人へ｜長期修繕計画と、総会の議事録

もっと詳しく知りたい人は、長期修繕計画や、管理組合の総会の議事録も見てみてください。これからいつ、どんな修繕をする予定か。そのお金が足りているか。値上げの話が出ていないか。こうしたことが分かります。仲介の不動産屋に頼むと、見せてもらえることが多いです。

まとめと、次にやること

修繕積立金は、金額そのものより、「このマンションが、ちゃんと手入れされてきたか」を知る手がかりです。

• まず、よその物件と見比べる。1㎡あたりにすると比べやすい
• 滞納は、いるかどうかより割合で見る
• 買うと決めたら、契約の前に重要事項説明書をもらって、積立の状況と借入を見る
• いちばん大事なのは、大規模修繕と日頃の管理

気になる物件が見つかったら、次の順で動いてみてください。

1. 修繕積立金を広さで割って、1㎡あたりの額にする
2. 内覧で「前の大規模修繕はいつでしたか？」「積立金が上がる予定はありますか？」と聞く
3. 目星がついたら、仲介の不動産屋さんに重要事項調査報告書を頼む
4. 長期修繕計画をもらって、今たまっているお金とこれからの積立で、予定の工事をまかなえるかを確かめる。分からない時は「長期修繕計画どおりに積み立てできていますか？」と聞く
5. 契約の前に、重要事項説明書を先にもらう
6. 値上げが気になったら、「中古マンションの修繕積立金は上がる？」へ