中古マンションを買う前にまず知っておくべき7つのこと

中古マンションって、何から見たらええか分からないですよね。ここでは、買う前に知っといてほしいことを7つに絞りました。どこから読んでも大丈夫です。気になるところから、のぞいてみてください。

リフォームする人も、そのまま住む人も、見るところはほとんど同じです。違うのは2番「部屋の中」だけなので、そこは分けて書きました。

中古マンションって、どこから見ればいいの？

先に答えを書きます。7つを通して何度も出てくるのは「管理」（建物全体がどう手入れされてきたか）です。7つを一目で見ると、こうなります。

1. 建物の古さと、地震への強さ｜「古い＝アカン」ではない

えっ、古いマンションでもいいの？

築40年やからアカン、築20年やから安心、とは決めません。まず見るのは、建物がちゃんと手入れされてきたか。古くても管理がええマンションは全然ありです。逆に、築浅でも管理が雑なら避けます。

ちゃんと手入れされてきたマンションなら、古くても全然あり👍 逆に築浅でも管理が雑なら嫌やな。

地震への強さは、新耐震基準で建っているかどうかが目安です。1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物がこれにあたります（出どころ：建築基準法施行令の改正〔昭和55年政令第196号〕附則）。見るのは建った年ではなく、まず役所のOKをもらった日です。くわしくは「築40年でも大丈夫？ 新耐震・旧耐震は『完成年』だけでは分からない」で書いています。地震について、新耐震の次に何を見るかは「中古マンションの地震対策、新耐震の次に何を見る？」に書きました。むずかしかったら、売主か仲介の不動産屋に「新耐震ですか？ 確認済証（役所のOKの書類）の日付はいつですか？」と聞けば教えてくれます。

2. 部屋の中｜直すか、そのまま住むかで見る所がちがう

直して住むのと、そのまま住むのとで、見る所は変わるの？

水まわりの配管の位置や建物のつくり、管理規約によって、できない工事もあります（下の本文）。

リフォームするなら｜キッチンやお風呂は後回し

部屋に入ったら、意外とキッチンやお風呂は後回しにします。先に見るのは、窓の位置、光の入り方、天井の高さ、梁（はり）や柱、眺め。一回全部空っぽにしたら、どんな間取りに作り直せるかを考えます。設備やクロス（壁紙）はお金をかければ変えられますが、窓の位置や梁は変えれないからです。ただ、水まわりの配管の位置や建物のつくり、マンションの管理規約によって、できない工事もあります。希望の間取りにできるかは、買う前にリフォーム会社などに確かめてください。変えられる所と変えられへん所は「中古マンション、どこまで変えられる？」にまとめました。

設備やクロスはお金かけたら変えられるけど、窓の位置や梁は変えられへんから‼️

そのまま住むなら（直してある部屋も）｜まず水廻り

リフォームせずに住む場合は、水廻り（キッチン、お風呂、洗面、トイレ）の状態がとくに大事です。

そのまま住む部屋を見る時は、水廻りや。

水廻りは毎日使う場所で、あとから直すと工事が大きくなりやすい場所です。一般的に、見るところは次の4つです。

• 水を流して、流れ方とにおいを確かめる
• キッチンや洗面台の下の扉を開けて、ぬれた跡やカビがないか見る
• お風呂や洗面所の床を踏んで、ふわふわせんか確かめる
• 給湯器（お湯を作る機械）の本体のシールで作られた年を見て、古ければ買う前に交換の費用を聞く

👀 ここだけ見て

直してある部屋でも、水廻りは「見た目がきれい」だけで安心せん。

3. みんなで使う場所｜誰も見てへん場所を見る

エントランスや廊下みたいに、住んでいる人みんなで使う場所を共用部といいます。

エントランスだけきれいでも、あんまり信用しません。見るのは、ゴミ置き場、駐輪場、掲示板、廊下のすみっこ。古い貼り紙がそのまま、私物が出しっぱなし。そんな細かいところに、管理の状態と住んでる人の意識が出ます。

こういう所ほど、正直に出ます。エントランスは、マンションの“よそ行きの顔”。すっぴんは、ゴミ置き場に出ます。

👀 ここだけ見て

エントランスより、ゴミ置き場・駐輪場・掲示板・廊下のすみっこ。

4. 毎月のお金｜安ければええ、とは限らん

マンションでは、部屋の値段とは別に、毎月管理費と修繕積立金を払います。

毎月のお金って、安い方がいいんじゃないの？

安ければええ、とは限りません。修繕積立金が不自然に安い時は、むしろ気をつけたい。マンションはいつか必ず修繕が要ります。お金を集めてなかったら、あとで一時金や大幅な値上げになることがあります。今の金額だけじゃなく、長期修繕計画があって、それに対してお金が足りてるかを見てください。

安い＝お得、とは限りません。修繕積立金の見方は「中古マンションの修繕積立金、どこを見る？」と「中古マンションの修繕積立金は上がる？」で、くわしく書いています。

5. まわりの環境と災害｜実際に歩く

ハザードマップを見るのは大前提です。住所を入れると、国のサイトでまとめて見られます（ハザードマップポータルサイト（国土交通省））。

そのうえで、実際に歩いてみてください。駅までの道、スーパー、学校、夜の暗さ、坂道、車の多さ、音。地図で徒歩10分でも、信号だらけや坂道なら体感は全然ちがいます。自分が買うというより、「ここに住む人が毎日この道を通る」と考えて見ます。

自分が買うというより、ここに住む人が毎日この道を通るって考えて見る🚶

6. 予算と、家の値段以外のお金｜借りられる額と、返せる額は別もの

銀行が貸してくれる額なら、払えるんじゃないの？

銀行が貸してくれる金額と、自分が無理なく返せる金額は別ものです。物件の値段だけ見たらあきません。家の値段とは別に、仲介手数料や登記のお金、税金、保険などもかかります（まとめて「諸費用」といいます）。これは買うことに伴うお金です（不動産取得税のように、買ったあとに納めるものもあります）。住み始めてからは、管理費、修繕積立金、駐車場、固定資産税・都市計画税がかかります。将来の修繕まで入れて、毎月いくら出ていくかを見てください。年に払う税金は、12で割って月に直します。都市計画税は、原則として市街化区域にある土地や建物にかかる税金です。固定資産税と合わせて納めます（出どころ：地方税法 第702条・第702条の8）。家を買って暮らしが苦しくなったら、本末転倒です。

ここ、ほんまに大事です。

予算の決め方は「いくらの物件なら買える？」、毎月いくら出ていくかは計算機つきの記事、家の値段以外のお金は「中古マンションの諸費用、何にいくら・いつ払う？」に書きました。

7. 売る時のこと｜クセのない部屋の方が、買いたい人が多い

クセのない部屋の方が、買いたい人が多く、売りやすくなります。駅、広さ、間取り、階数、向き、管理。いろんな条件を合わせて「ふつうに多くの人が欲しいと思えるか」。自分だけがめちゃくちゃ好き、という部屋は、売る時に買い手が見つかりにくいことがあります。それと、部屋そのものより建物全体の管理が、資産価値（売る時の値打ち）にかなり効きます。

マンションは部屋単体より、建物全体の管理状態が資産価値にかなり効くで🏢

物件を見る時のチェックリスト

• □ 築年数より、修繕の記録と管理の様子を聞く
• □ 新耐震か：確認済証（役所のOKの書類）の日付を聞く
• □ 直すなら：窓の位置・光・天井の高さ・梁と柱
• □ そのまま住むなら：水を流す・洗面台の下を開ける・床を踏む・給湯器の年
• □ ゴミ置き場・駐輪場・掲示板・廊下のすみっこ
• □ 修繕積立金：長期修繕計画と、今たまっとるお金
• □ ハザードマップを見て、駅までの道を歩く
• □ 買うことに伴うお金（諸費用）と、住み始めてから毎月出ていくお金を分けて計算する（年に払う税金は12で割る）

まとめと、次にやること

7つを通して見ると、何回も出てくる言葉があります。「管理」です。古さも、共用部も、お金も、売りやすさも、最後は建物がどう手入れされてきたかにつながります。

7つのポイントです。

• 古さより、建物がちゃんと手入れされてきたか。新耐震かどうかは、まず建築確認の日で見る
• 部屋の中は、直すなら窓・光・梁。そのまま住むなら水廻り
• エントランスより、ゴミ置き場・駐輪場・掲示板・廊下のすみっこ
• 修繕積立金は、安ければええ、とは限らん。長期修繕計画と、今たまっとるお金で確かめる
• 地図だけで決めず、実際に歩く
• 借りられる額と、無理なく返せる額は別もの
• 売る時に効くのは、クセのない部屋と、建物全体の管理

気になる物件が見つかったら、次の順で動いてみてください。

1. 物件の紹介の紙で、築年数と、管理費・修繕積立金の月々の額を見る
2. 新耐震かどうかを確かめる（「築40年でも大丈夫？ 新耐震・旧耐震は『完成年』だけでは分からない」）
3. 修繕積立金の中身を確かめる（「中古マンションの修繕積立金、どこを見る？」・「中古マンションの修繕積立金は上がる？」）
4. 内覧では、ゴミ置き場・駐輪場・掲示板と、水廻りを見る
5. 家の値段以外のお金も入れて、毎月いくら出ていくかを計算する