中古マンションの管理、どこを見る？ 管理人さん・管理会社・管理組合のちがいと、買う前に聞く3つのこと

「マンションは管理を買え」と言われます。でも、管理の何を見ればいいのか。管理人さんがいれば安心なのか。管理費が高ければいいのか。最初はそこが分からないと思います。

先に答えを書きます。管理は、共用部がきれいかどうかだけでは決めません。僕は2つを合わせて見ます。現地で分かる、日ごろの管理。書類で分かる、お金と修繕の計画です。

管理って、廊下がきれいかどうかじゃないの？

それも見ます。ただ、それだけでは分かりません。

見た目だけで「管理が悪い」とは決めへん

この記事は、中古マンションを買い取って、直して売っている側から書きました。部屋の工事で、管理会社や管理人さんとやりとりをしてきた立場からの見方です。

👀 ここだけ見て

管理で見るのは、日ごろの管理・お金・修繕の計画がちゃんと回っているかです。管理人さんがいるか、管理費が高いか安いか、だけでは決めません。

1. 管理人さん・管理会社・管理組合、だれが何をする？

マンションの管理には、3つの役があります。

国が出している管理規約のお手本では、長期修繕計画を作ったり変えたりすること、管理費や修繕積立金の額などは、総会で決めることになっています。管理組合は、こうした仕事の全部か一部を、管理会社に任せることができます（出どころ：マンション標準管理規約（単棟型） 第33条・第48条）。管理人さんの仕事は、国の管理委託契約書のお手本で、受付・点検・立ち会い・報告連絡に分けて書かれています（出どころ：マンション標準管理委託契約書 別表第2）。

国の調査（2023年度）では、回答した管理組合のうち、日々の管理の事務を全部管理会社に任せているのが72.9％でした（出どころ：国土交通省「令和5年度マンション総合調査」）。

決めるのは管理組合です。管理会社は、頼まれた仕事をする側です。ここを分けておくと、このあとの話が分かりやすくなります。

2. 内覧で、管理の様子を見る所

見に行った時に、まず日ごろの管理が行き届いているかを見ます。入口、廊下、ゴミ置き場、駐輪場、掲示板。ゴミが散らかっていないか。自転車が乱雑に置かれていないか。共用部がきれいに保たれているか。

壊れた設備や、照明が切れたまま長く放っておかれているのも気になります。掲示物がずっと古いまま、というのも見ます。

どこを見るかは、内覧、どこを見る？の5番にも書きました。

ただ、見た目がきれいなら安心、とは言い切れません。汚れが目立つから悪い、とも決めません。現地の様子と、管理組合の書類や修繕の状況を合わせて見ます（5番・8番）。

3. 管理人さんと話せたら、聞くこと

管理人さんに話しかけてもいいの？

機会があれば、僕は話します。聞くのは、こんなことです。

• このマンションは、ファミリーが多いのか、ひとり暮らしの人が多いのか
• 買おうとしている部屋のまわりは、どんな感じか
• このあたりの様子
• 最近困っていること、よくあるトラブル

住んでいる人の個人情報まで聞くわけではありません。毎日マンションを見ている人から、書類では分からない空気を聞く感じです。

実際に毎日マンションを見てる人から、書類では分からん雰囲気を聞く感じ

4. 管理人さんが毎日いる・たまに来る・いない、何がちがう？

管理人さんの来方は、マンションによってちがいます。

これとは別に、管理会社に任せず、管理組合が自分たちで管理する形（自主管理）もあります。

国の管理委託契約書のお手本では、管理人さんが通ってくる形が、いちばん多いとされています（出どころ：マンション標準管理委託契約書 別表第2のコメント）。

毎日いると、何かあった時にすぐ話を聞いてもらえる安心感があります。困った時に聞きやすいし、おかしな所にも気付いてもらいやすいと思います。

じゃあ、管理人さんが毎日いるマンションの方がいいってこと？

そうとは限りません。毎日いるから管理が良い、いないから悪い、とは僕は思いません。たまに見回りに来る形でも、管理組合が自分たちで管理していても、ちゃんと仕組みが回っているマンションはあります。

大事なんは、管理人さんがいるかどうかより、実際に管理が機能してるかやと思う

5. 掲示板と、総会の議事録で見る所

掲示板は、エレベーターを待っている時でも見られます。最近の注意書きやお知らせを見ると、そのマンションで今どんなことが問題になっているかが分かることもあります。騒音、ゴミ、駐輪、ペットなど。掲示物がちゃんと新しくなっているかを見るだけでも、ふだんの管理の参考になります。

総会の議事録では、こんな所を見ます。

• 修繕積立金が、ちゃんと積み上がっているか
• これからどんな修繕を予定しているか（設備の入れ替え、大規模修繕など）
• 何年も続けて問題になっている話がないか

議事録の見方は、修繕積立金、どこを見る？にも書きました。

6. 管理費は、高い・安いだけで決めない

管理費は安い方がお得だよね！

管理費は、高いか安いかだけでは決めません。管理費は、管理人さんがどれくらいいるか、掃除の回数、エレベーターや共用の設備の数、マンションの戸数などで変わります。戸数が少ないと、1戸あたりの負担が大きくなることもあります。

見るのは、その管理費で何をしてくれているのか。そして、お金の出入り（収支）がちゃんと回っているかです。

安すぎて必要な管理ができてへん方が、むしろ気になる

参考までに、国の調査（2023年度）では、1戸あたりの管理費の平均は月11,503円でした（駐車場代などから回しているお金を除いた額。修繕積立金は別。出どころ：国土交通省「令和5年度マンション総合調査」〔概要編〕）。ただ、平均より高いか安いかで良し悪しは決まりません。毎月いくら出ていくかは毎月いくら出ていく？の計算機で出せます。

7. 工事をする時に、管理の差が出る

部屋を直す工事をする側から見ると、管理会社や管理人さんの対応で、仕事のしやすさがかなり変わります。

図面や工事ルールをすぐ確認できると、段取りがスムーズになります。返事が遅かったり担当者で説明が違うと、段取りに支障が出ます。工事への対応も管理を見極める大切なポイントです。

何かしようとした時に管理側の対応力は結構出ると思う

住んでいる時には見えにくい所です。でも、買ったあとにリフォームを考えているなら、ここも管理の一部です。リフォームの届け出の流れは、リノベ、何から始める？に書きました。

8. 買う前に聞く3つのこと

結局、買う前に何を聞けばいいの？

僕なら、仲介の不動産屋さんを通して、この3つを聞きます。

1. 長期修繕計画と、これからの大きな修繕・修繕積立金の値上げの予定：いつ大規模修繕をする予定か。計画がちゃんと新しくなっているか
2. 修繕積立金の残高、払っていない人（滞納）、管理組合の借り入れ：今お金があるかだけでなく、必要な修繕をこれからも続けられるか
3. 総会の議事録で、今も続いている問題：修繕、設備のトラブル、滞納、住んでいる人どうしの問題など。何年も同じ話が続いていないか

このうちのいくつかは、契約の前の重要事項説明書でも説明されます。修繕積立金の決まりとすでに積み立てられている額、管理費の額、管理を任せている会社、修繕をしてきた記録があればその中身、などです（出どころ：宅地建物取引業法施行規則 第16条の2）。重要事項説明は契約の前に受けます。じっくり考えられるように、この3つは早めに不動産屋さんに聞いてください。

この3つを聞くだけでも、見た目だけでは分からん管理状態がかなり見えてくると思う

きれいかどうかだけじゃなくて、お金と計画も見るんだね。

まとめ

• 管理は、共用部の見た目だけで決めない。日ごろの管理・お金・修繕の計画を合わせて見る
• 決めるのは管理組合（部屋の持ち主みんな・総会）。管理会社は頼まれた事務をする側。管理人さんは受付や見回りなど現地の仕事をする人
• 管理人さんに話せたら、住んでいる人の層や、よくあるトラブルを聞く
• 管理人さんがいるかどうか・来方より、管理がちゃんと回っているか
• 管理費は高い・安いではなく、何をしてくれているかと、収支が回っているか
• 買う前に、長期修繕計画・お金の状況・議事録の続いている問題の3つを聞く

次にやること

1. 見に行った時に、掲示板とゴミ置き場を見る：エレベーターを待つ間でいい
2. 管理人さんがいたら、あいさつして1つ聞いてみる：「最近、困っていることはありますか？」
3. 仲介の不動産屋さんに、8番の3つを聞く：長期修繕計画・お金の状況・議事録