中古マンション、毎月いくら出ていく？ ローン・管理費・積立金を入れて計算

中古マンションを見ていると、値段は分かります。でも、買ったあとに毎月いくら出ていくのかは、案外すぐに出てきません。

ローンの返済だけではないからです。管理費、修繕積立金、駐車場代、固定資産税。これを全部足して、はじめて「毎月の住居費」になります。

この記事には計算機を置きました。数字を入れると、その場で出ます。計算はしなくて大丈夫です。

👀 ここだけ見て

出てくるのは「毎月出ていくお金の目安」です。借りられる額でも、銀行の審査の結果でもありません。入力した数字は、どこにも送っていません。この画面の中だけで計算しています。

1. 毎月の住居費は、この5つを足したもの

• ローンの返済：借りた額・金利・年数で決まります
• 管理費：毎月かかります
• 修繕積立金：毎月かかります。あとから上がることがあります
• 駐車場代：借りるなら毎月
• 固定資産税：1年ごとにかかります（納める回数は市町村によってちがいます）。月で比べるときは、1年分を12で割ります。都市計画税がかかる物件では、その分も足します

物件の値段だけで考えたらあかん。買ったあとに毎月いくら出ていくかまで見てほしい

2. 入れて、出してみてください

最初に入っている数字は、ただの例です。自分の数字に書き換えてください。駐車場を借りないなら、駐車場代は空のままで大丈夫です。ほかの欄は、空のままだと結果が出ません（適当な数字で出すと、判断を誤るからです）。

管理費と修繕積立金の金額は、物件の広告（販売図面）に書かれています。固定資産税は、売っている不動産屋さんに「去年いくらでしたか」と聞けば教えてもらえることが多いです。

3. 修繕積立金は「上がったあと」でも見る

計算機に「今」と「上がったあと」の2つを入れる欄があります。今の金額だけで見ないでください。

修繕積立金は、多くのマンションで、あとから上がっていく前提で決められています。くわしくは「中古マンションの修繕積立金は上がる？ いつ・どれくらい・断れるのか」に書きました。

今の額で「払える」と思っても、上がったあとで苦しくなったら意味がないからな

4. この計算は「金利が変わらない」前提です

ここが大事なところです。計算機は、入れた金利が最後まで続くものとして計算しています。

ずっと金利が変わらない全期間固定なら、金利が変わることによる影響はありません（返し方などの条件は、計算機の注意書きのとおりです）。

いっぽう変動金利を選ぶ場合は、途中で金利が変わります。そして、金利が変わったときの動き方には、知っておいてほしい決まりがあります。

5. 変動金利の「5年ルール」と「125%ルール」

多くの変動金利の住宅ローンには、返済額が急に増えないようにする仕組みがあります。銀行の説明では、多くの金融機関が採用しているとされています（出どころ：SBI新生銀行「変動金利の5年ルールと125％ルールとは？」）。ただし、すべてにあるわけではありません（7番）。

• 5年ルール：金利の見直しは半年ごと。でも毎月の返済額が変わるのは5年ごと
• 125%ルール：返済額が上がるときも、それまでの1.25倍まで

ここだけ読むと、安心な仕組みに見えます。ただ、大事なのはこの先です。

6. 「上がらない」のではなく、先に延びているだけ

返済額が据え置かれている間も、利息の計算は新しい金利でされています。つまり、毎月払うお金のうち利息の割合が増えて、元金が減りにくくなります。

さらに、金利が大きく上がって、毎月の利息が返済額を上回ると、払いきれなかった利息が残ります。これを「未払利息」といいます。

この未払利息をいつ・どうやって払うかは、銀行によってちがいます。最後の返済日に、残っている元金とあわせて一括で払うことになるケースが一般的だと説明されています（出どころ：同じページ）。契約の前に、自分が借りる銀行で必ず確かめてください。

👀 ここだけ見て

5年ルールと125%ルールは、返済額が急に増えるのを抑える仕組みです。そのぶん元金が減りにくくなり、未払利息が出ることもあります。利息が消えるわけではありません。

払わんでええようになるんやない。後回しにしとるだけや。最後にはプラス分も払わなあかん

ここは「免除される」と読まれやすいところです。減るわけでも、消えるわけでもありません。払う時期が後ろにずれているだけです。

7. 自分が借りる銀行に、そのルールがあるか確かめる

すべての住宅ローンにあるわけではありません。

• 主に元利均等返済（毎月の返済額が一定になる返し方）で採用されています
• 元金均等返済には原則ありません。金利が上がると、すぐに毎月の返済額が上がります
• 採用していない銀行もあります。たとえばSBI新生銀行は、元利均等返済でも5年ルール・125%ルールはないと書いています（出どころ：同じページ）
• 当初だけ固定金利のタイプは、その期間が終わったあとの上昇に、125%ルールは通常あたりません

ルールが無い場合は、金利が上がるとすぐに返済額が増えます。そのかわり、未払利息は出にくくなります。どちらが良いかは、家計の事情によります。

銀行で聞くときの言い方は、これで通じます。「このローンに5年ルールと125%ルールはありますか」

まとめ

• 毎月の住居費はローン＋管理費＋修繕積立金＋駐車場＋固定資産税÷12
• 修繕積立金は「今」と「上がったあと」の2つで見る
• 計算機の数字は金利が最後まで変わらない前提。変動金利なら、そこが動く
• 5年ルール＝返済額が変わるのは5年ごと（金利の見直しは半年ごと）。採用しているローンでの話
• 125%ルール＝上がるときも、それまでの1.25倍まで
• どちらも急な増え方を抑える仕組み。そのぶん元金が減りにくく、未払利息が出ることもある。その払い方は銀行によってちがう
• ルールが無い銀行もある。借りる前に確かめる

次にやること

1. 気になる物件の広告を見て、管理費と修繕積立金を計算機に入れる
2. 不動産屋さんに「去年の固定資産税はいくらでしたか」と聞いて、入れる
3. 修繕積立金の「上がったあと」の欄も埋める（長期修繕計画で、いつ・いくらに上がる予定か確かめる）
4. 銀行で「このローンに5年ルールと125%ルールはありますか」と聞く。あわせて「未払利息が出たら、いつ・どうやって払うことになりますか」も聞く
5. 出てきた金額を、今の家賃と並べてみる。無理なく払えるかを、自分で決める

買う前に見るところは「中古マンションで後悔せんために、見る前に知っておいてほしいこと」、積立金の見方は「中古マンションの修繕積立金、どこを見る？」にあります。