金利が上がる中で、いくらまでなら返せる？ 「借りられる額」より、買ったあとの暮らしで決める

「金利が上がってきているけど、今、家を買って大丈夫？」。この記事は、そこが気になっている人に向けて書きました。

正直に書くと、見学に来たお客さんから、金利の話が具体的に出ることは、今のところ多くありません。それでも、もし「金利が上がってきてるけど大丈夫ですか？」「もう少し待った方がいいですか？」と聞かれたら、僕はこう答えます。

金利だけで決めるより、毎月いくらなら無理なく返せるかの方が大事やで

先に答えを書きます。「いくらまでなら返せるか」は、今払えるギリギリの額では決めません。金利が上がる。管理費や修繕積立金が上がる。収入が一時的に落ちる。ほかの出費が出る。それが起きても家計が回る額にします。

この記事は、中古マンションを買い取って、直して売っている側から書きました。会社としてお金を借りて、毎月返している立場からの見方も入っています。

👀 ここだけ見て

金利が上がるか下がるかは、誰にも正確には分かりません。決めるのは「毎月いくらなら、何かあっても回るか」です。金利の予想や、値下がりへの期待だけでは決めません。

1. その「無理」は、どこまでなら耐えられる？

銀行が貸してくれるなら、その額までは返せるってことじゃないの？

そうとは限りません。銀行が貸してくれる額と、自分が無理なく返せる額は、別のものです。銀行が出す額は、年収などをもとにした審査の物差しです。毎月の暮らしにいくら残るかは、自分で確かめるしかありません。このちがいは「いくらの物件なら買える？」にくわしく書きました。

ただ、家を買う時は、多少無理してでも欲しい家を買いたい人が多い。それが現実です。だから「絶対に無理をしないで」というきれいごとは書きません。

その無理が、どこまでなら耐えられるか。そこを考えるのが大事や

決めるのは、何かあっても家計が回る範囲です。無理を重ねると、ローンの返済が暮らしを圧迫することもあります。

ローンを払うためだけの生活になったら、本末転倒やで

2. 0.5%の差が、35年でどれくらいになる？

0.5%って、ほんのちょっとでしょ？

金利は「0.何%」と見ると、小さく感じます。僕も会社でまとまったお金を借りて、毎月返しています。それが毎月、毎年積み上がって、ちゃんとコストとして効いてくる。借りて返してみて、身にしみて分かりました。住宅ローンも同じです。

少しの金利の差でも、長い年月ではけっこう大きくなる

毎月だと約7,200円。35年では約301万円になります。同じ家を、同じ額で借りても、これだけ変わります。

3. 「毎月いくら」は、ギリギリで決めない

じゃあ、毎月いくらまでなら大丈夫なの？

人によって家計がちがうので、「いくら」は書けません。ただ、決め方ははっきりしています。

今払えるギリギリの額では決めたらあかん

次のことが起きても、家計が回る範囲にします。

• 金利が上がる（変動金利の場合）
• 管理費や修繕積立金が上がる
• 収入が一時的に落ちる
• 子どもの教育費や車など、別の出費が出る

家を買う時は、多少背伸びする人も多いです。その背伸びが、家計を壊すほどにならないこと。そこが大事です。

毎月出ていくお金は、「中古マンション、毎月いくら出ていく？」の計算機で出せます。ローンの返済に、管理費・修繕積立金・駐車場代・固定資産税まで足した「毎月出ていくお金の目安」が、その場で出ます。入れた数字は、どこにも送られません。

使い方のおすすめは1つです。金利の欄だけを、1.0%、1.5%と変えて、毎月出ていくお金がどう変わるか見てみてください。変動金利で借りるつもりなら、今の金利に0.5%・1.0%足した数字でも入れてみます。上がった数字でも家計が回るか。それを自分で確かめます。

ただし、計算機は「入れた金利が最後まで続く」として計算します。借りた途中で金利が上がった時の返済額を、そのまま出すものではありません。0.5%・1.0%も、試すための例です。この先の金利の予想ではありません。

4. 中古マンションは、ローンのほかにも上がるものがある

中古マンションは、ローンのほかに管理費と修繕積立金が毎月かかります。建物が古くなって工事費も上がれば、修繕積立金が上がることもあります。

そこに、金利が上がってローンの負担が増えるのが重なると、家計にはダブルで効いてきます。だから、買う前に次のところまで見ておきます。

• 今の管理費と修繕積立金
• 長期修繕計画
• 修繕積立金がいくら貯まっているか
• この先、値上げの予定があるか

ローンの金利だけでなく、管理費と修繕積立金の「この先」も見て、毎月の額を決めます。積立金の見方は「中古マンションの修繕積立金、どこを見る？」、上がり方は「修繕積立金は上がる？」に書きました。

5. 変動か固定か、どう選ぶ？

変動と固定、どっちが得なの？

金利がこの先上がるか下がるかは、誰にも正確には分かりません。だから、どっちが得かを当てにいく話ではありません。

金利が上がった時に増える分を、ふだんから貯めていける人なら、変動を選ぶのも十分ありです。

先の安心を買うのか、リスクを自分で持つのか。その考え方で選んだらええ

変動金利には、返済額を原則5年ごとに見直し、その間は金利が変わっても返済額を変えない決まり（5年ルール）や、見直した後の返済額を、それまでの125%以内に抑える決まり（125%ルール）がついたローンもあります。ただし、銀行・ローンの種類・返し方によって、あったり無かったりします。どのローンにもある決まりではありません。この仕組みがあっても、金利が上がった影響は消えません。中で何が起きるかは「変動金利の5年ルール・125%ルール」に数字で書きました。

6. 金利が上がったら、値段は下がる？ 待った方がいい？

金利が上がったら家が安くなるなら、待った方がいいんじゃないの？

金利が上がると、同じ収入でも借りられる額が下がる人が増えます。だから、値段には下げる方向の力がかかります。

ただ、値段は金利だけでは決まりません。建築費、人件費、土地の値段、売りに出る数。いろんなもので決まります。「金利が上がったら必ず家が安くなる」とは言えません。

値下がりを待っている間に、金利がもっと上がるかもしれません。それで得をしたかどうかも分かりません。

家は、底値を当てるゲームやない

自分の予算の中で無理なく買えて、その家に納得できるなら、その人にとってはそれが買い時です。

7. 家族に「今、家を買って大丈夫？」と聞かれたら

僕がまず見るのは、家計の管理です。自分たちの収入、出ていくお金、この先要るお金。これがちゃんと分かっていれば、金利が上がった時にも早めに手が打てます。

大事なのは順番です。

家を買うこと自体を目的にしたらあかん。買った後の生活を守れることが先や

金利を当てるんじゃなくて、何かあっても回る額を先に決めるんだね。

まとめ

• 銀行が貸してくれる額と、無理なく返せる額は別。「毎月いくら」はギリギリで決めない
• 金利の差は小さく見えても、長い年月で大きくなる（この記事の例＝3,000万円・35年・1.0%と1.5%では、35年で約301万円の差）
• 中古マンションは、ローンに加えて管理費・修繕積立金の「この先」も見る

次にやること

1. これから探す人：家計の収入・出ていくお金・この先要るお金を書き出して、先に「毎月いくら」を決める
2. 物件を見ている人：計算機に、今の金利と、0.5%・1.0%足した金利の両方を入れてみる
3. 変動で借りるつもりの人：借りる銀行に「このローンに5年ルールと125%ルールはありますか」と聞く（銀行・ローンの種類・返し方によって、無いこともあります）