中古マンションのリノベ費用はいくら？ 70㎡の目安と、同じ広さでも値段が変わる理由

中古マンションを買って、中を直す。そのとき、いちばん気になるのは「いくらかかるか」だと思います。

先に答えを書きます。Agnosでは、70㎡の部屋をいったん全部解体してつくり直すと、1,200〜1,400万円（税込）を目安にしています。1㎡あたりにすると、約17〜20万円です。

70㎡なら、どこでもその金額なの？

そうとは限りません。同じ70㎡でも、どこまで壊して、どこまでやり直すかで、金額はかなり変わります。

広さだけじゃなく、「どこまで手を入れるか」で考えた方がええと思う

この記事は、中古マンションを買い取って、直して、売っている側から書きました。フルリノベの金額は、Agnosが料金のページに出している目安です。ネットの平均ではありません。

👀 ここだけ見て

この記事でいちばん伝えたいのは、リノベの費用は、広さだけでは決まらないということです。「70㎡ならいくら？」と一緒に、「その金額で、どこまでやってくれるのか？」まで見てください。

1. 70㎡をまるごと直すと、いくら？

全部やり直すと、いくらくらい？

部屋をいったんスケルトン（コンクリートの箱）まで解体します。そこから間取り・配管・電気をやり直して、仕上げまでつくる。この記事では、これをフルリノベと呼びます（会社によって、指す中身がちがう言葉です）。

Agnosの目安はこうです。

幅があるのは、間取り変更の規模や、解体したあとに分かる下地の状態で、工事の量そのものが変わるからです。

ここでいう下地の状態は、内装をはがしたあとに見える、コンクリートの面や、残っている下地の材料の状態のことです。はがすまで見えないので、築年数や昔の工事によって、補修が要るかどうかが変わります。

Agnosのこの目安では、広い部屋ほど1㎡あたりは下がっています。キッチン・お風呂・洗面・トイレは、広さに関係なく1つずつ要ります。その分が、狭い部屋ほど1㎡あたりに重く乗るためです。

70㎡やから必ずこの金額、というわけではない

設備の値上げが続いています

キッチン・お風呂・トイレ・給湯器の大手メーカーは、2025年から2026年にかけて値上げを重ねています。2026年も、各社から値上げが発表されています。

• LIXIL：2026年8月3日の注文から、トイレ・お風呂・キッチン・洗面を、商品によって平均4〜17％程度（LIXILの発表）
• パナソニック：2026年10月1日の注文から、キッチン・お風呂・洗面を約10％（パナソニックの発表）
• クリナップ：2026年10月2日の注文から、全商品を平均10％程度（クリナップの発表）
• TOTO：2026年12月1日の注文から、便器（衛生陶器）を平均13％、ユニットバスを平均8％など（TOTOの発表）

木の材料はどうか。柱に使う木材は、この1年でほぼ横ばいです（すぎの角材＋3.1％、ひのきの角材−0.2％。農林水産省 木材価格 2026年8月）。ただ、合板はこの1年で大きく上がっています（2026年8月は、前の年の同じ月より＋25.8％。2020年を100として108.7→136.7。日本銀行 企業物価指数の品目「普通合板」）。木の材料が、すべて落ち着いているわけではありません。

Agnosの料金のページの目安は、ページをつくった時点（2026年8月）の値段です。その後のメーカーの値上げは、まだ入っていません。見積もりは、その時の値段で出します。

見積書の有効期限は、会社ごとに決めています。業界団体のリノベーション協議会は、「発行日から1か月以内」が一般的としています（リノベーション協議会）。値上げが続く今は、期限を過ぎると同じ金額にならないことがあります。

メーカーの値上げは、「何日の注文から」で決まります。見積もりの日付と、実際に注文する時期も確かめてください。

2. 一部だけ直すなら？

全部じゃなくて、水回りだけでもいいんだけど……

部分リノベは、手を入れる場所と数で、金額が大きく変わります。同じ「水回りと内装」でも、どこまで触るかで中身が別物になります。

だからAgnosでは、部分リノベの目安の金額は出していません。目安を出すと、かえって実際と離れてしまうからです。ご要望を聞いてから、一件ずつ見積もっています（Agnos 料金のページ）。

水回り（キッチン・お風呂・洗面・トイレ）も、設備のグレードや、今の状態、下地の直しの量で変わります。

キッチンやお風呂は、カタログの本体の値段だけを見がちです。でも実際には、古いものの撤去・配管・取り付け・まわりの仕上げまでかかります。設備の値段ではなく、工事全体の値段で見てください。

3. その金額に、何が入っている？

「いくら」と同じくらい大事なのが、「何が入っているか」です。Agnosの目安に入っているもの・入っていないものは、こうです（Agnos 料金のページ）。

何が入っているかは、会社によってちがいます。ほかの会社の金額と比べるときは、ここをそろえてから比べます（9番で書きます）。

物件を買うときの費用は、別に要ります。中古マンションの諸費用の記事にまとめています。

4. 同じ70㎡でも、値段が変わるのはなぜ？

広さが同じなのに、そんなに変わるの？

いちばん大きいのは、どこまで壊して、どこまでやり直すかです。

クロスと床だけ替える部屋。全部解体して、配管も電気も間取りもやり直す部屋。同じ70㎡でも、工事の中身は別物です。

「広さ」より「手を入れる量」の方が金額に効くと思う

ほかに、金額が動く所はこのあたりです。

• 間取り変更の規模：部屋や壁を増やすほど、下地・電気・建具の工事が増える
• 水回りを動かすか：キッチンやお風呂を動かすと、配管の道をつくり直す
• 電気の工事：コンセントや照明の場所を増やす・動かす
• 下地の直し：壊してみて分かる傷み具合。築年数や昔の工事で変わる
• 設備・建材のグレード：キッチン、お風呂、建具、床材、タイル、照明、造り付けの家具
• 運び入れの条件：エレベーターの大きさや、使える時間

どこまで変えられるか（抜けない壁・動かしにくい水回り）は、中古マンション、どこまで変えられる？に書いています。

5. 壊してみて初めて分かって、増えるお金

あとから増えることって、あるの？

あります。たとえば、こんな時です。

• 壁をめくったら、下地が傷んでいた
• 床をめくったら、思っていたのとちがう下地だった
• 配管が、思っていた場所を通っていなかった
• 昔のリフォームの跡が出てきた

図面では分からなかったものが、壊して初めて分かる。これは普通にあります。特に古いマンションは、図面と現場が完全に同じとは限りません。

リフォームの相談窓口（住宅リフォーム・紛争処理支援センター）も、工事に入って初めて不具合が見つかったり、下地などが図面どおりでないと分かったりすることがある、と書いています（住まいるダイヤル よくある質問）。

だから僕は、予算をギリギリまで使いきるより、ある程度は予備を見ておいた方がいいと思っています。工事費とは別に、数％くらい余裕を見ておく考え方はありだと思います。

予備は、あとで必ず払うお金ではありません。何も出なければ、使わずに手元に残ります。

何も出なかったらラッキーぐらいで

追加が出たときに、どう知らせてくれるか。これも契約の前に聞いておくと安心です。「何が原因で、どんな工事が要って、いくらか」を、写真と一緒に見せてもらえるかどうかです。

6. 図面では線1本でも、高くなるもの

棚をひとつ付けるくらいなら、安いよね？

分かりやすいのは造作です。棚、壁のくぼみ（ニッチ）、丸く曲げた垂れ壁などです。

図面では線1本でも、現場ではこれだけの手間がかかります。

1. 下地をつくる
2. 寸法を合わせる
3. 材料を切る
4. 取り付ける
5. 仕上げる

見た目は少しのちがいでも、大工さんが半日・1日多くかかれば、その分の人の費用がかかります。既製品なら一度で付くものを、ぴったりに造ると、手間が一気に増えます。

リノベは材料代だけじゃなくて、「何人が何日かかるか」がかなり大きい

7. 削ってもいい所、ケチったらあかん所

予算オーバー……どこを削ればいいの？

僕なら、こう分けます。あとから簡単に替えられる所は削れる。あとから直すのに壊さないといけない所は、削らない。

後から簡単に替えられるものは削れる。壊さな交換できへんものはケチらん

8. 工事代のほかにかかるお金

工事代だけじゃないの？

リノベのお金は、2つに分けて考えると整理しやすくなります。

• 工事に払うお金：見積もりに入っている工事の代金
• リノベすることで、まわりに出るお金：工事代とは別に出ていくお金

まわりに出るお金

• 仮住まいと引っ越し：住みながらはできない、ある程度大きなリノベで、今住んでいる家を直す場合です。仮住まいの家賃がかかります。引っ越しも、出るときと戻るときの2回です
• 家賃とローンが重なる：買ってから直す場合は、今の家に住み続けられるなら、仮住まいは要りません。そのかわり、工事のあいだは今の家の家賃と、買った部屋のローンの返済が重なることがあります
• 工事中の管理費・修繕積立金：工事のあいだ住んでいなくても、直している部屋の管理費と修繕積立金は毎月かかります。仮住まいの家賃やローンの返済と重なります
• 家具の保管：仮住まいに入りきらない家具を預ける
• 駐車場代：職人の車を停める場所がなく、見積もりに入っていない時
• 家具・カーテン・照明・エアコン：工事に入っていなければ、別に買う

Agnosのフルリノベは、工事の期間が約3か月です。仮住まいは、前後の引っ越しの日を入れて、それより少し長めに見ておきます（Agnos 料金のページ）。

マンションへの届け出は、お金がかかる？

マンションで工事をするときは、管理会社や管理組合に届け出ます。ただ、届け出そのものに費用がかからないマンションもあります。施工会社が書類を出すだけ、という所です。ただし、工事の内容によっては、管理組合の承認を受けてからでないと工事に入れません。必要な書類や手続きは、そのマンションの管理規約で確かめます。

そのかわり、書類をそろえる手間がかかります。

• 工事の申請書
• 工事の日程表（工程表）
• 図面
• 使う材料の資料
• 床材の、音の伝わりにくさの資料（遮音性能）

国がつくった管理規約のひな形（標準管理規約）でも、工事の申請には図面・仕様書・工程表を付けることになっています。床を張り替える工事では、音の伝わりにくさ（遮音性能）を確かめる考え方も示されています（国土交通省 マンション標準管理規約）。

マンションによっては、こんなお金が出ることもあります。

• 工事の保証金・預り金（戻ってくる条件も確かめておく）
• 管理人さんの立ち会いの費用

標準管理規約の説明でも、承認のための調査に特別な費用がかかる時は、申請した人が負担するのがよい、とされています。

もう1つ。管理規約のルールが厳しいと、届け出の費用がなくても、工事費に響きます。運び入れの時間、工事できる時間、エレベーターを使える時間、車を停める場所。こうした決まりで作業の日数が増えると、その分の手間がかかります。

共用部の養生は、ふつうは工事代（仮設の費用など）に入っています。廃材の運び出しは、会社によって工事代に入っていたり、別になっていたりします。次の見積もりの見方につながります。

9. 見積もりは、どこを見る？

安い見積もりの方が、いいんだよね？

総額より先に、「何が入っているか」を見ます。

安い見積もりでも、次のものが別になっていたら、最後には高くなることがあります。

• 解体・処分
• 養生
• 下地の直し
• 電気・配管
• 運び入れ
• 諸経費

「一式」は、中身を聞く

見積もりには「一式」という書き方がよく出てきます。一式が全部悪いわけではありません。細かく数を出しにくい工事もあるからです。

でも「リノベ工事 一式 800万円」のように、大きな金額までまとめて一式だと、何が入っているか分かりません。そのときは、この2つを聞いてください。

• 「この一式の中に、何が入っていますか？」
• 「逆に、入っていないものは何ですか？」

同じ中身で比べる

これで「B社が安いから得」とはなりません。高いか安いかの前に、同じ工事の中身で比べているかを見てください。

俺なら、見積もりは単なる値段表じゃなくて、「この会社がどこまでやってくれるのかを見る設計図」ぐらいの感覚で見る

まとめ

• Agnosの目安は、70㎡を解体から仕上げまで全部つくり直すフルリノベで1,200〜1,400万円（税込・標準仕様・2026年8月時点）。1㎡あたり約17〜20万円
• 金額を大きく動かすのは、広さより「手を入れる量」だと僕は思っています
• 壊してから分かることはある。ある程度は予備を見ておきたい（工事費とは別に数％くらい。使わなければ残る）
• 造作は、図面の線1本でも大工さんの日数で高くなる
• あとで替えられる所は削れる。壊さないと替えられない所は削らない
• 工事代とは別に、仮住まい・引っ越し・家具の保管などのお金が出る
• 見積もりは、総額より先に「何が入っているか」をそろえて比べる
• 設備の値上げが続いている。見積もりは、日付と有効期限も見る

次にやること

1. やりたいことを書き出す：「ここは絶対に変えたい」「ここはそのままでいい」を分けておく。手を入れる量が見えると、金額の見当もつきやすくなります
2. 予算を3つに分ける：工事代・予備（工事費とは別に数％くらい。使わなければ残る）・まわりに出るお金
3. 見積もりをもらったら、2つ聞く：「一式の中身は？」「入っていないものは？」

買う前にリノベのことも考えておくと、物件の選び方も変わります。中古マンション、どこまで変えられる？と、中古マンション、毎月いくら出ていく？もあわせて読んでみてください。