中古マンションを買う前にまず知っておくべき7つのこと

中古マンションって、何から見たらええか分からないですよね。ここでは、買う前に知っといてほしいことを7つに絞りました。どこから読んでも大丈夫です。気になるところから、のぞいてみてください。

リフォームする人も、そのまま住む人も、見るところはほとんど同じです。違うのは2番「部屋の中」だけなので、そこは分けて書きました。

1. 建物の古さと、地震への強さ｜「古い＝アカン」ではない

築40年やからアカン、築20年やから安心、とは思ってません。まず見るのは、建物がちゃんと手入れされてきたか。古くても管理がええマンションは全然ありです。逆に、築浅でも管理が雑なら避けます。

ちゃんと手入れされてきたマンションなら、古くても全然あり👍 逆に築浅でも管理が雑なら嫌やな。

地震への強さは、新耐震基準で建っているかどうかが目安です。1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物がこれにあたります（出どころ：建築基準法施行令の改正〔昭和55年政令第196号〕附則）。見るのは建った年ではなく、まず役所のOKをもらった日です。くわしくは「築40年でも大丈夫？ 新耐震・旧耐震は『完成年』だけでは分からない」で書いています。むずかしかったら、売主か仲介の不動産屋に「新耐震ですか？ 確認済証（役所のOKの書類）の日付はいつですか？」と聞けば教えてくれます。

2. 部屋の中｜直すか、そのまま住むかで見る所がちがう

リフォームするなら｜キッチンやお風呂は後回し

部屋に入ったら、意外とキッチンやお風呂は後回しにします。先に見るのは、窓の位置、光の入り方、天井の高さ、梁（はり）や柱、眺め。一回全部空っぽにしたら、どんな間取りに作り直せるかを考えます。設備やクロス（壁紙）はお金をかければ変えられますが、窓の位置や梁は変えれないからです。ただ、水まわりの配管の位置や建物のつくり、マンションの管理規約によって、できない工事もあります。希望の間取りにできるかは、買う前にリフォーム会社などに確かめてください。

設備やクロスはお金かけたら変えられるけど、窓の位置や梁は変えられへんから‼️

そのまま住むなら（直してある部屋も）｜まず水廻り

リフォームせずに住む場合は、水廻り（キッチン、お風呂、洗面、トイレ）の状態がとくに大事です。

そのまま住む部屋を見る時は、水廻りかな。

水廻りは毎日使う場所で、あとから直すと工事が大きくなりやすい場所です。一般的に、見るところは次の4つです。

• 水を流して、流れ方とにおいを確かめる
• キッチンや洗面台の下の扉を開けて、ぬれた跡やカビがないか見る
• お風呂や洗面所の床を踏んで、ふわふわせんか確かめる
• 給湯器（お湯を作る機械）の本体のシールで作られた年を見て、古ければ買う前に交換の費用を聞く

👀 ここだけ見て

直してある部屋でも、水廻りは「見た目がきれい」だけで安心せん。

3. みんなで使う場所｜誰も見てへん場所を見る

エントランスや廊下みたいに、住んでいる人みんなで使う場所を共用部といいます。

エントランスだけきれいでも、あんまり信用しません。見るのは、ゴミ置き場、駐輪場、掲示板、廊下のすみっこ。古い貼り紙がそのまま、私物が出しっぱなし。そんな細かいところに、管理の状態と住んでる人の意識が出ます。

こういう所ほど、正直に出ます。エントランスは、マンションの“よそ行きの顔”。すっぴんは、ゴミ置き場に出ます。

👀 ここだけ見て

エントランスより、ゴミ置き場・駐輪場・掲示板・廊下のすみっこ。

4. 毎月のお金｜安ければええ、とは限らん

マンションでは、部屋の値段とは別に、毎月管理費と修繕積立金を払います。

安ければええ、とは全く思ってません。修繕積立金が不自然に安い時は、むしろ気をつけたい。マンションはいつか必ず修繕が要ります。お金を集めてなかったら、あとで一時金や大幅な値上げになることがあります。今の金額だけじゃなく、長期修繕計画があって、それに対してお金が足りてるかを見てください。

安い＝お得、とは限りません。修繕積立金の見方は「中古マンションの修繕積立金、どこを見る？」と「中古マンションの修繕積立金は上がる？」で、くわしく書いています。

5. まわりの環境と災害｜実際に歩く

ハザードマップを見るのは大前提です。

そのうえで、実際に歩いてみてください。駅までの道、スーパー、学校、夜の暗さ、坂道、車の多さ、音。地図で徒歩10分でも、信号だらけや坂道なら体感は全然ちがいます。自分が買うというより、「ここに住む人が毎日この道を通る」と考えて見ます。

自分が買うというより、ここに住む人が毎日この道を通るって考えて見る🚶

6. 予算と、家の値段以外のお金｜借りられる額と、返せる額は別もの

銀行が貸してくれる金額と、自分が無理なく返せる金額は別ものです。物件の値段だけ見たらあきません。家の値段とは別に、仲介手数料や登記のお金、税金、保険などもかかります（まとめて「諸費用」といいます）。管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税（都市計画税は、原則として市街化区域にある土地や建物にかかる税金です。固定資産税と合わせて納めます。出どころ：地方税法 第702条・第702条の8）、駐車場、将来の修繕まで入れて、毎月いくら出ていくかを見てください。家を買って暮らしが苦しくなったら、本末転倒です。

ここ、ほんまに大事です。

7. 売る時のこと｜クセのない部屋の方が、買いたい人が多い

クセのない部屋の方が、買いたい人が多く、売りやすくなります。駅、広さ、間取り、階数、向き、管理。いろんな条件を合わせて「ふつうに多くの人が欲しいと思えるか」。自分だけがめちゃくちゃ好き、という部屋は、売る時に買い手が見つかりにくいことがあります。それと、部屋そのものより建物全体の管理が、資産価値（売る時の値打ち）にかなり効きます。

マンションは部屋単体より、建物全体の管理状態が資産価値にかなり効くと思ってる🏢

まとめと、次にやること

7つを通して見ると、何回も出てくる言葉があります。「管理」です。古さも、共用部も、お金も、売りやすさも、最後は建物がどう手入れされてきたかにつながります。

7つのポイントです。

• 古さより、建物がちゃんと手入れされてきたか。新耐震かどうかは、まず建築確認の日で見る
• 部屋の中は、直すなら窓・光・梁。そのまま住むなら水廻り
• エントランスより、ゴミ置き場・駐輪場・掲示板・廊下のすみっこ
• 修繕積立金は、安ければええ、とは限らん。長期修繕計画と、今たまっとるお金で確かめる
• 地図だけで決めず、実際に歩く
• 借りられる額と、無理なく返せる額は別もの
• 売る時に効くのは、クセのない部屋と、建物全体の管理

気になる物件が見つかったら、次の順で動いてみてください。

1. 物件の紹介の紙で、築年数と、管理費・修繕積立金の月々の額を見る
2. 新耐震かどうかを確かめる（「築40年でも大丈夫？ 新耐震・旧耐震は『完成年』だけでは分からない」）
3. 修繕積立金の中身を確かめる（「中古マンションの修繕積立金、どこを見る？」・「中古マンションの修繕積立金は上がる？」）
4. 内覧では、ゴミ置き場・駐輪場・掲示板と、水廻りを見る
5. 家の値段以外のお金も入れて、毎月いくら出ていくかを計算する