中古マンションの住宅ローン控除、いくら戻る？ 税金から「直接」引く仕組みを、3,000万円の例で

家を買うためにローンを借りると、税金が安くなる決まりがあります。住宅ローン控除です。正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。

先に答えを書きます。2026年に中古マンションに住み始めて、3,000万円を借りた場合。ふつうの中古なら、10年で最大140万円、税金が安くなります。ただし、ふだん払っている税金が少ない人は、全部は使いきれません。

ローンを借りると、税金が安くなるの？

この「安くなり方」が、ほかの多くの控除とちがいます。税金を計算したあと、その税金から直接引く仕組みです。

これってほとんどの人がわかってないことやと思うねん

この記事では、所得税がどう決まるかから順に説明します。税金の話は少し長くなります。途中の図で、流れだけつかんでもらえれば大丈夫です。

この記事は、中古マンションを買い取って、直して、売っている側から書きました。決まりと数字は、国税庁・総務省・財務省の資料で確かめています（2026年4月時点の決まり）。

👀 ここだけ見て

この記事でいちばん伝えたいのは、住宅ローン控除は「税額控除」だということです。同じ10万円でも、よく聞く「所得控除」とは、効き方が大きくちがいます。そのかわり、引けるのは自分が払っている税金までです。

1. まず、所得税はどうやって決まる？

会社員の所得税は、階段を下りるように決まります（国税庁 No.2260 所得税の税率）。

1. 年収から、給料の人が引ける分（給与所得控除）を引く
2. そこから、社会保険料や、基本となる控除（基礎控除）などを引く。これが所得控除
3. 残った額（課税所得）に、税率をかける。これで所得税が出る
4. 出た所得税から、さらに引ける物を引く。これが税額控除。住宅ローン控除はここ

年収500万円の会社員（独身）で、2026年の数字を入れてみます。

税率は、課税所得が多いほど上がります。195万円未満は5％、195万円以上330万円未満は10％です。

税率が上がっても、残った額の全部に高い税率をかけるわけではありません。195万円を超えた部分にだけ、10％がかかります。

2. 「所得控除」と「税額控除」は、何がちがう？

どちらも「控除」ですが、引く場所がちがいます（国税庁 No.1100 所得控除・No.1200 税額控除）。

• 所得控除：税率をかける前の額を減らす。減るのは「10万円 × 税率」だけ
• 税額控除：税率をかけたあとの税金そのものを減らす。払う税金が10万円以上あれば、10万円減る

1番の人（課税所得177万円・所得税の税率5％）で、同じ10万円を比べます。所得控除の方は、所得税と住民税の両方で、所得から10万円引ける場合としました。

右の列は、住宅ローン控除の場合です。この人の所得税は8万8,500円なので、引ききれない1万1,500円は翌年の住民税から引かれます。この「住民税に回せる」決まりは、住宅ローン控除の決まりです。4番で説明します。

住民税の税率は、ほぼ一律で10％です（総務省 個人住民税）。住民税にも同じような所得控除があるので、表では10万円×10％で約1万円と置きました。

税金にダイレクトに値引きされるから、めちゃくちゃ得なんよね

所得控除の効き方は、税率で変わります。税率が高い人ほど、よく効きます。税額控除は、税率に関係なく、引ける額がそのまま税金から減ります。ただし、減らせるのは自分が払っている税金までです。これは4番で説明します。

3. 住宅ローン控除は、いくら引ける？

引ける額は、1年ごとに次の式で決まります（国税庁 No.1211-3 中古住宅の住宅ローン控除）。

👀 ここだけ見て

年末のローンの残り × 0.7％
ただし、残りは「決まった上限」までしか数えない
（家の値段の方が少ない時は、家の値段で計算する。100円未満は切り捨て）

上限は、家の省エネの性能で変わります。2026年から2030年に住み始める中古の家は、次のとおりです（同じ資料）。

この記事で「ふつうの中古」と書くのは、表の「そのほかの住宅」のことです。「そのほか」以外は、省エネの性能を示す証明書が要ります。2025年までに住み始めた中古は、省エネの家でも10年でした。2026年から13年に延びました。

19歳未満の子どもがいる世帯や、夫婦のどちらかが40歳未満の世帯には、上限を上げる決まりもあります。省エネ基準に合う住宅なら3,000万円、長期優良住宅・ZEH水準なら4,500万円です。「そのほかの住宅」には上乗せがありません。上乗せは、広さが50㎡以上の家に限られます（同じ資料）。

不動産会社が買い取って、決まった工事をしてから売る家（買取再販）は、別の決まりです。ただし差が出るのは、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅だけ。新築と同じ扱いになり、上限は4,500万円（子育て世帯などの上乗せで5,000万円）です。ほかの種類は、上の表と同じです（国税庁 No.1211-2）。

たくさん借りても、全部は数えないの？

そうです。ふつうの中古なら、3,000万円借りても、数えるのは2,000万円まで。1年に引けるのは、最大で2,000万円 × 0.7％ ＝ 14万円です。

4. 所得税で引ききれない分は、住民税から

1番の人の所得税は、8万8,500円でした。住宅ローン控除で引ける14万円より少ないので、所得税だけでは引ききれません。

引ききれない分は、翌年の住民税から引かれます（総務省 個人住民税の住宅ローン控除）。市役所への申告は要りません。

ただし、住民税から引ける額にも上限があります。所得税の課税所得 × 5％、いちばん多くて9万7,500円です（同じ資料）。

所得税が少ない人は、住民税の上限も小さくなります。すると、住民税からも引ききれない額が出ます。引ききれなかった分は、次の年に持ち越せません。

税金をあまり払っていない人は、使いきれないこともあるの？

あります。次の5番で、年収と家族のちがいで比べます。

所得税の分は、払いすぎた税金が戻ってきます。住民税の分は、翌年の住民税が安くなります。お金の入り方がちがうので、覚えておいてください。

5. 3,000万円借りたら、いくら安くなる？

4つの例で計算しました。ここに出す数字は、仕組みを説明するための一例です。自分の数字は、源泉徴収票で確かめてください。

15歳以下の子どもには、所得税の扶養控除がありません。16歳からです（国税庁 No.1180）。

1年目は、独身・年収400万円で11.2万円、夫婦と子ども・年収400万円で7.4万円でした。3年目からは、それぞれ14万円と11.6万円です。

1〜2年目が少ないのは、2026・2027年分だけ基礎控除が大きいからです。所得税が減るぶん、引ける先も小さくなります。

「夫婦と子ども・年収400万円」の例では、10年で約32万円が使いきれません。ローンの額は同じでも、払っている税金が少ないと、安くなる額も小さくなります。

子育て世帯の上乗せ（省エネ基準に合う住宅で上限3,000万円・13年）も計算しました。

• 夫婦と子ども・年収500万円：13年で約210万円（上乗せなしの13年より約28万円多い）
• 夫婦と子ども・年収400万円：13年で約142万円（上乗せなしと同じ。引ける枠が増えても、引く先の税金が足りない）

自分の場合の見当のつけ方

去年の源泉徴収票で、ざっと見当がつきます。

1. 「源泉徴収税額」を見る。これが所得税から引ける額の目安
2. 「給与所得控除後の金額」から「所得控除の額の合計額」を引く。これが課税所得（税率をかける前の額）の目安
3. 2の額 × 5％が、住民税から引ける額の目安（いちばん多くて9万7,500円）
4. 1と3を足して、14万円に届くか見る

1番の人なら、所得税8万8,500円＋住民税の上限8万8,500円で、14万円に届きます。源泉徴収税額が14万円より少なくても、住民税と合わせて使いきれることがあります。

ただし、去年の票はあくまで目安です。基礎控除は年で変わりますし、源泉徴収税額には復興特別所得税も入っています。

毎月の返済の考え方は、毎月いくら出ていくかの記事に書きました。控除は、所得税が戻り、翌年の住民税が安くなる仕組みです。あとから効く控除です。毎月の返済の計画には入れない方が安心です。

6. 中古マンションで使うための条件

主な条件は次のとおりです（国税庁 No.1211-3）。

• □ 広さが50㎡以上（40㎡以上50㎡未満は、その年の所得が1,000万円以下の年だけ）
• □ 1982年1月1日以後に建てられた。それより前なら、耐震の証明（家を取得する日の前2年以内に調べたもの）がある
• □ 家を取得してから6か月以内に住み、その年の12月31日まで住んでいる
• □ その年の所得が2,000万円以下
• □ ローンの期間が10年以上
• □ 13年にしたい時は、省エネの性能の証明書がある

広さは、登記簿（国の台帳）に書かれた面積で見ます（同じ資料）。マンションの登記の面積は、壁の内側で測ります（不動産登記規則 第115条）。

一方で、売る側から見ていると、広告やパンフレットの面積は、壁の真ん中から測った面積（壁芯）で書かれていることが多いです。壁の厚みの分だけ、登記の面積より広く出ます。広告で50㎡を少し超える部屋は、登記では50㎡を切ることがあります。登記の面積を、仲介会社に聞いて確かめてください。

建てた年は、登記に書かれた日で見ます。新耐震と旧耐震の見分け方とは、見る日がちがいます。新耐震・旧耐震の記事に書きました。

1982年より前の建物で、引き渡しまでに耐震の証明が取れない場合も、道はあります。引き渡しまでに申請して、住む前に工事をして証明を受ける方法です。ただしその場合は「そのほかの住宅」の扱いになります（同じ資料）。

7. 手続きは、1年目だけ自分でやる

会社員の場合、手続きは1年目と2年目からでちがいます（国税庁 No.1211-3）。

1年目の確定申告をしないと、控除は始まりません。住み始めた年の翌年の1〜3月を、カレンダーに入れておいてください。

払いすぎた税金を戻してもらうだけの申告（還付申告）は、翌年の1月1日から出せます。忘れていても、5年以内なら後から出せます（国税庁 No.2030 還付申告）。

銀行によっては、残高のデータを税務署に直接送るので、証明書が要らない場合もあります。借りる銀行に聞いてください。

まとめ

• 住宅ローン控除は「税額控除」。税金を計算したあと、その税金から直接引く
• 同じ10万円でも、所得控除だと安くなるのは約1.5万円（年収500万円の例）。この例の税額控除なら10万円
• 引ける額は、年末の残り × 0.7％。ふつうの中古なら、残りは2,000万円まで数えて、1年に最大14万円・10年
• 所得税で引ききれない分は、翌年の住民税から。ただし上限があり、引ききれない分は消える
• 3,000万円借りた例では、10年で107万〜140万円。払っている税金が少ないほど、少なくなる
• 広さは登記の面積で見る。1年目は自分で確定申告

「いくら借りるか」だけじゃなくて、「いくら税金を払っているか」も見るんだね？

次にやること

• □ 去年の源泉徴収票で、自分の見当をつける（5番のやり方）
• □ 気になる部屋の、登記の面積を聞く（広告の面積ではなく）
• □ 建てた日を登記で確かめる（1982年1月1日以後か）
• □ 省エネの証明書が取れる部屋か、仲介会社に聞く（取れれば13年）
• □ 住み始めた年の翌年の1〜3月に、確定申告をする予定を入れる
• □ 控除の分は、毎月の返済の計画に入れずに考えてみる