マンションの結露、なんでうちだけ？ 出る場所と、直せる所・直せへん所

冬の朝、窓が水びたしになる。押し入れの奥が、なんとなく黒い。
「うちだけなんやろか」と思ったことはありませんか。

結露は、放っておくと壁紙や下地を傷めます。カビが出ることもあります。でも、怖がるだけの話でもありません。結露は「起きる条件」がはっきりしているので、どこを見ればいいか、何をすればいいかも、はっきりしています。

この記事では、中古マンションを解体して、仕上げの裏側まで見てきた側から書きます。買う前に見るところ、リノベで直せるところ、住んでから自分でできるところを、順番に並べました。

👀 ここだけ見て

まず、答えを1つ。東京都の調査では、過去3年間に結露が出た世帯は58.4％でした（東京都「健康・快適居住環境の指針」No.8）。うちだけではありません。
そのうえで、この記事でいちばん伝えたいのは、「自分で変えられへんこと」と「自分で変えられること」を分けるということです。建物の作りや部屋の向きは、住む人には変えられません。でも、換気や家具の置き方は変えられます。変えられへんことで悩み続けるより、変えられることをやるほうが、結果は変わります。

1. 結露は「水が出る」んやなくて、条件がそろうと起きる

結露って、どうして出るの？

まず、しくみです。むずかしい話ではありません。

東京都の指針には、こう書かれています。

結露とは、空気が冷たい面（壁や窓ガラスなど）に触れて温度が下がり、空気中に含まれる水蒸気が水滴となって現れることをいいます。壁や窓ガラスに付着した水滴は、建材や壁紙を傷め、また、アレルギー疾患の原因の一つであるカビを発生させやすくします。

（出どころ：東京都「健康・快適居住環境の指針」No.8 結露の防止）

順番にするとこうなります。

空気は、あたたかいほどたくさんの水蒸気を持てます。冷やされると、持ちきれなくなった分が水になります。冷たいコップに水滴が付くのと、同じことが部屋の中で起きているだけです。この「持ちきれなくなる温度」を露点と言います。

だいじなのは、結露には「冷えた面」と「湿った空気」の両方が要るということです。どちらか片方だけでは起きません。だから、あとで出てくる対策も、「冷やさない」か「湿気を減らす」か、基本はこの2つです。

カビがあるからって、全部が結露とは限らんからな

もうひとつ。結露には、目に見えるものと、見えないものがあります。窓や壁の表面に出るのが表面結露、壁の中で起きるのが内部結露です。国土技術政策総合研究所（国土交通省）の資料でも、この2つは分けて説明されています。壁の中の結露は、住んでいる間はまず見えません。僕らが解体して初めて分かることが多いのは、これが理由です。

2. 「うちだけ？」の答え。3年で58.4％の世帯に出ています

えっ、うちだけじゃないの？

結露で困っている人が、まず気にするのがここです。

東京都のアンケート調査（平成28年度）では、こういう結果でした。

東京都が実施したアンケート調査では、過去3年間に結露が発生したことがあると回答した世帯は全体の58.4％でした。結露が発生したことのある世帯における発生場所は、窓のみが83.8％と最も高く、窓と壁の両方に発生した世帯は14.7％でした。

（出どころ：東京都「健康・快適居住環境の指針」No.8 結露の防止）

半分以上の世帯で起きています。うちだけではありません。そして、出る場所のほとんどは窓です。

もうひとつ知っておいてほしいことがあります。人が住んでいるだけで、部屋の中には湿気が出ます。呼吸でも、料理でも、入浴でも、洗濯物の部屋干しでも湿気は出ます。加湿器を使えば、さらに増えます。

つまり、「何もしてへんのに結露した」のではなくて、住んでいる時点で材料はそろっているということです。だから、湿気を外に出す工夫がだいじになります。

3. 出やすい場所は、だいたい決まっている

結露は、部屋のどこでも同じように出るわけではありません。冷えやすい場所と、空気が動かない場所に集まります。

東京都の指針には、出やすい場所と、その理由が並べてあります。

（出どころ：同 No.8。畳の下も挙げられていますが、マンションでは少ないので省きました）

僕が解体して見てきた場所も、だいたいここと重なります。多いのは窓まわり、外壁側の壁、収納の奥です。共通しているのは、空気が動きにくいところです。

家具についても、同じ資料にこう書かれています。

部屋の隅は空気がよどみ、温度は低く、湿度は高くなりがちです。このような場所に家具などを置くと、空気の流れがますます悪くなり、低温・高湿度になって結露しやすい環境ができてしまいます。

表の中に熱橋という言葉が出てきます。断熱が切れていて、熱がそこだけ通ってしまう場所のことです。鉄筋コンクリートのマンションでは、これが問題になりやすいことが国の基準にも書かれています。あとで出てきます。

4. 建物の側と、住み方の側。重なった時に出る

結露って、建物のせいなの？ 住み方のせいなの？

結露の原因は、よく「建物が悪い」か「住み方が悪い」かの話になります。どちらか一つで決めるものではありません。

建物の側には、こういう条件があります。断熱が弱い。外の空気に接するコンクリートの壁が冷えやすい。窓の断熱の性能が低い。こういう家は、そもそも結露しやすい条件を持っています。

この「コンクリートが冷えやすい」という話には、国の基準にも名前が付いています。住宅性能表示制度の評価方法基準では、鉄筋コンクリート造などで床や間仕切壁が断熱層を貫いている部分を「構造熱橋部」と呼び、断熱を補強することを求めています。

鉄筋コンクリート造等の住宅の床、間仕切壁等が断熱層を貫通する部分（…以下「構造熱橋部」という。）においては、断熱補強…を、内断熱工法の住宅にあっては表１、外断熱工法の住宅にあっては表２に定める基準値以上行うこと。

（出どころ：評価方法基準・平成13年国土交通省告示第1347号）

同じ基準の中には「結露の発生を防止する対策に関する基準」という項目もあります。断熱の等級は、あたたかさだけでなく、結露を防ぐ対策とセットで決められているということです。

住み方の側は、湿気の話です。換気をほとんどしない。家具を外壁側の壁にぴったり付ける。部屋干しが多い。加湿しすぎる。こうなると、部屋の湿気が逃げにくくなります。

そして、この2つが重なったときに結露します。冷えやすい場所があって、そこに湿気がたまる。順番はいつもこれです。

どっちかのせいにしても、結露は止まらんからな

5. 内覧で見るところ

内覧で、結露しやすい部屋か分かるの？

ここから、買う前に見るところです。買う前に見れば、あとで困る確率は下げられます。

見るのは、上の「出やすい場所」とほぼ同じです。順番に書きます。

窓まわり。サッシの下、ゴムのパッキン、窓枠。黒ずみが残っていないか、水が流れた跡がないかを見ます。

収納の中。とくに外壁側にある押し入れやクローゼットは、扉を開けて奥まで見てください。奥の壁に黒い点がないか、壁紙が浮いていないか、変なにおいがしないか。

壁紙。一部分だけ浮いている、めくれている、色が変わっている。そういうところは気になります。

においと、家具の跡。部屋に入ったときに、ずっと閉め切っていたような湿ったにおいがする部屋は、少し気にして見ます。家具が置いてあった跡が壁に残っていたら、その裏も見ます。

押し入れは、扉開けて奥まで見た方がええ

クロスが新しくても、残るところには残ります

ここは正直に書きます。売る前に壁紙を全部貼り替えてあったら、表面を見ただけでは分からないことがあります。

だからといって、打つ手がないわけではありません。貼り替えでも手が入りにくいところが残ります。サッシの下、窓のパッキン、収納の中。ここは壁紙を貼り替えても、跡が残っていることがあります。

時期も関係します。結露は冬に出やすいので、寒い日のほうが分かりやすいこともあります。

「きれい＝結露していなかった」とは限りません。見るのはカビそのものではなく、カビが出る条件がそろっているかどうかです。北側か、外壁に接している面が多いか、収納が外壁側にあるか。そこは壁紙を貼り替えても変わりません。

きれいに貼り替えてあっても、残るとこには残るからな

解体すると、表から見えなかったものが出てきます

僕らは買い取った部屋を解体します。そのときに、住んでいる間は見えなかったものが出てきます。

壁紙をめくると黒い点々が出てくることがあります。下地にカビの跡が残っていることもあります。水が回ったところは、茶色いシミになっていることもあります。表から見てきれいでも、裏に跡が残っていることはあります。

ひとつ気をつけていることがあります。配管のまわりの跡は、結露ではなく、昔の漏水の跡ということもあります。「カビがある＝全部結露」と決めつけないようにしています。原因がちがえば、直し方もちがうからです。

6. リノベでできること、できないこと

結露を減らす工事は、できます。ただしできることと、できないことがはっきり分かれます。

できることから書きます。まず原因を見てから決めます。外壁側の壁が冷えやすいなら、条件によっては内側に断熱材を入れることを考えます。窓が原因として大きいなら、内窓は結露を減らす有力な選択肢です。効き方は部屋の条件で変わります。換気も一緒に考えます。断熱しても、湿気を外に出せなければ結露が残ることがあるからです。

壁を作り直すときも、ただ上からきれいに塞ぐことはしません。元のカビや湿気の原因を確かめて、必要なら下地からやり直します。上から貼るだけだと、中に原因を閉じ込めることになります。

窓については、前に別のノートで書いたとおり、窓枠と窓ガラスは専有部分に含まれません。自分のものではないので、勝手に交換はできません。

ただし、道がないわけではありません。マンション標準管理規約には、こう書かれています。

共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。
２ 区分所有者は、管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場合には、あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けることにより、当該工事を当該区分所有者の責任と負担において実施することができる。

（出どころ：マンション標準管理規約（単棟型）第22条・令和7年改正版）

断熱のための改良は、まず管理組合が計画修繕としてやるもの。すぐにできないときは、申請して承認を受ければ、自分の負担でできる。そう書かれています。実際にどう扱われるかは、そのマンションの管理規約と細則によります。内窓を考えるなら、まず管理規約と細則を見て、管理組合に確かめてください。

できないことも書きます。全部の壁を断熱する、全部の窓に内窓を付ける。これは予算との兼ね合いがあります。管理規約でできないこともあります。構造的に触れないところもあります。だから原因が大きいところから順にやります。

原因が大きいとこから順にやる。全部やるんが正解ちゃう

7. 住んでから、自分でできること

ここがいちばんだいじです。特別な技術は要りません。

24時間換気は止めない。冬は寒いので止めたくなりますが、人が住んでいるだけでも湿気は出ます。この設備は、もともと「1時間に部屋の空気の半分にあたる量」を入れ替えられるように付けることになっています（建築基準法施行令第20条の8）。これはシックハウス対策として決められたものですが、湿気を外に出す働きも一緒にしています。止めると、その分の湿気が部屋に残ります。古いマンションでは付いていないこともあるので、あるかどうかも確かめてください。

寒いのは分かる。けど換気は基本、止めっぱなしにせん方がええ

家具を外壁側の壁にぴったり付けない。少し隙間を空けて、空気が動くようにします。上に引いたとおり、家具で塞ぐと空気の流れが悪くなって、低温・高湿度になります。

湿気が出たら、その場で外に出す。東京都の指針には、具体的な行動が並んでいます。

❶調理中や炊飯時は、必ず換気をしましょう。❷浴室の戸は開け放しにしないようにしましょう。入浴後は、換気扇なら30分～１時間、窓開けなら２～３時間程度以上の換気を行いましょう。…❹洗濯物はなるべく室内に干さないようにしましょう。❺室内には、植物や水槽などを置き過ぎないようにしましょう。❻就寝前に５分程度の窓開け換気をすると、室内の湿気が逃げ…

（出どころ：同 No.8）

結露した水は、こまめに拭く。同じ資料に「窓などに結露した水はこまめに拭き取り、サッシ下部の排水溝は流れをよくして、結露した水を屋外に出すようにしましょう」と書かれています。放っておくと、サッシの下や壁紙のきわに残って、そこからカビになります。

逆に、効き目が続かないやり方もあります。カビが出るたびに表面だけ拭く、カビ取り剤だけでずっと対応する。原因が残っていたら、また出ます。表面をきれいにすることと、結露しにくくすることは、別のことです。

ここに挙げたのは、まずやってほしいことです。もっと細かいやり方（カーテンの扱い、収納の中、道具を買うなら何から、お金をかける順番）は、別のノート「マンションの結露、どう減らす？」にまとめました。

8. 変えられることと、あとからは変えられへんこと

変えられないことは、あきらめるしかないの？

ここが、この記事でいちばん伝えたいところです。

まず、自分で変えられることから書きます。24時間換気を止めない。湿度を上げすぎない。部屋干ししたら換気する。家具を壁にぴったり付けない。空気が動くようにする。必要なら除湿する。結露した水を放っておかない。カビの兆しが出たら早めに手を打つ。

どれも、専門家でないとできないことではありません。道具も、ほとんど要りません。知っているか、知らないか。やるか、やらないか。それだけで結果は変わります。

次に、あとからは変えられないことです。建物の構造。部屋の向き。最上階か角部屋か。もとの躯体。ここは、住む人の努力ではどうにもなりません。外壁の断熱の性能と、共用部分になっている外の窓は、自分だけでは変えられません。改良できる場合もあるので、管理規約を見て、管理組合に相談してください。

外の空気に接する面が多い部屋、日が当たりにくい部屋は、条件として結露しやすくなります。リノベで良くできることはありますが、建物全体の断熱の性能を、一部屋の工事だけで全部変えることはできません。

だから僕は、「ここまでやったら絶対もう結露しません」とは言いません。かなり良くできることはあります。でも、建物の条件と住み方によっては、完全には止められない場合もあります。そこは正直に言います。

かなりようなる。けど「二度と出ません」とは言えん

この2つを分けると、やることがはっきりします。変えられへんところは、買う前に見極める。変えられるところは、いつからでも手を打てる。変えられないことまで背負い込む必要はありません。でも、変えられることを知らないまま放っておいて、防げたはずのカビを悪化させるのは、もったいないです。

9. よくある誤解

最後に、現場でよく聞く思い込みを並べます。理由は、ここまでに書いたとおりです。

内覧と、住んでからのチェックリスト

• □ 内覧：サッシの下・ゴムのパッキン・窓枠に、黒ずみや水の跡がないか
• □ 内覧：外壁側の押し入れ・クローゼットの扉を開けて、奥の壁（黒い点・壁紙の浮き・におい）
• □ 内覧：壁紙の一部の浮き・めくれ・色の変わり。家具の跡があれば、その裏
• □ 内覧：その部屋が外の空気に接している面（方角・角部屋・最上階）
• □ 住んでから：24時間換気を止めない・給気口を塞がない
• □ 住んでから：家具は外壁側の壁から少し離す
• □ 住んでから：調理中・炊飯時と入浴後は換気。結露した水は拭く
• □ 内窓を考えるなら：管理規約と細則を見て、管理組合に確かめる

まとめ

結露の話は、こうまとめられます。

結露は「冷えた面」と「湿った空気」がそろうと起きます。だから見るところも、やることも、その2つに絞れます。

そして、そのうち自分で変えられるのは「湿った空気」のほうが多いです。建物の冷えやすさは、買う前に選ぶか、リノベで手を入れるかしかありません。でも湿気は、住んでから毎日変えられます。

カビそのものを探すより、カビが出る条件がそろっているかどうかを見る。それが、買う前にも、住んでからも使える見方です。

次にやること

• 内覧では、窓のサッシの下・パッキン・外壁側の収納の奥を見る。できれば寒い日に行く
• 気になったら、その部屋が外の空気に接している面（方角・角部屋・最上階）を確かめる
• 買ったら、24時間換気を止めない。家具は壁から少し離す
• 内窓を考えるなら、管理規約を見て、管理組合に確かめる