中古マンションは今が買い時？ 大阪の値段が「下がった」「上がった」両方出る理由と、ニュースの読み方

中古マンションは今が買い時か。先に答えると、底値を待つより、予算と希望に合い、建物と買った後の支払いにも無理がない住まいに出会った時が、その人にとっての買い時です。

1. 平均が下がった地域と、上がった地域がある

大阪のマンションって、結局下がったの？ 上がったの？

同じ時期でも、売れた値段の平均が下がった地域と、上がった地域があります。

今回の資料（2026年7〜9月）では、大阪市の中古マンションの売れた値段の平均は、前の年より下がりました。東大阪や八尾など、大阪府の東の10市をまとめた平均は、上がりました（数字と出どころは下）。

ニュースを読む時は、どこの、いつの、何の平均かを確かめます。

2. 平均は「売れた部屋の顔ぶれ」で動く

大阪市と大阪府東部で比べたのは、売れた値段の平均です。平均は、その期に売れた部屋の値段を全部足して、売れた数で割った数字です。

この平均は、どんな部屋が売れたかでも動きます。

えっ、部屋の値段が変わらなくても、平均が動くの？

動きます。下の図は、たとえの数字です。高い部屋が多く売れた期は平均が上がり、安い部屋が多く売れた期は下がります。

もちろん、部屋そのものが値上がりしている時もあります。両方が重なることもあるので、平均だけでは、何がどれだけ効いたのか分かりません。

クラスの平均身長が分かっても、自分のズボンの丈は決まりません。それと同じで、「平均が上がった＝自分が買いたい部屋も上がった」とは言えません。

平均が分かっても、買いたい部屋のことまでは分からないんだね

3. 見るのは「似た部屋が売れた値段」

じゃあ、何を見ればいいの？

買いたい部屋に似た部屋が、実際にいくらで売れたかです。似た部屋とは、同じあたりにあって、広さ・築年数（建ってからの年数）・駅からの距離が近い部屋のことです。

Agnos は大阪府東部で、中古マンションを買って直して売っています。相場（だいたいの値段）を確かめる時は、まず今出ている売値を見て、そのあと成約事例（実際に売れた例）を見ます。

まあ今出てる売り値から入って、だいたいその成約事例やな。その辺やな

買う人も同じ順番でかまいません。

1. 物件サイトで、値札を見ます。SUUMO・アットホームなどで、似た部屋を3件くらい並べます。値段の感じをつかむ入口で、3件で正しい値段が分かるわけではありません。
2. 不動産会社に、売れた例を聞きます。「この部屋に似た条件で、最近売れた例を教えてください」と聞きます。室内を直した後かどうかと、気になる部屋とのちがいも聞きます。
3. 聞いた売れた値段と比べて、気になる部屋が高いか安いかを見ます。高い・安いと感じたら、「この部屋が高い理由、安い理由はどこですか？」と聞きます。

値札が上がっていても、売れた値段まで上がっているとは限りません。

4. 「もう少し待てば安くなる？」

もう少し待ったら、安くなるんじゃないの？

先のことは誰にも分かりません。僕がこの記事で伝えたいのは、こういうことです。

相場の底値より、自分にとっての買い時を

これは「いつ買っても得する」という意味ではありません。今がいちばん安いかは、その後の値動きを見て初めて分かります。だから底値を待つより、予算と希望に合う住まいに出会った時に、自分の買い時を考えます。

考える前に確かめるのは、建物の状態・管理の様子・買った後に出ていくお金です。建物の見方は「内覧でどこを見る？」にまとめています。ここで無理が見えたら、希望に合う物件でも見送ってかまいません。

待つのが悪いわけでもありません。待つ間に、似た部屋の値札を3件くらい、ときどき書き留めておきます。値札の動きを自分の目で見られるので、待つ時間が無駄になりません。

5. 「予算に合う」は、毎月のお金で見る

買う値段だけで決めません。買った後に、毎月出ていくお金で見ます。

• 住宅ローンの返済
• 管理費（共用部分の掃除などに使うお金）
• 修繕積立金（建物の大きな修理に備えて、積み立てるお金）
• 固定資産税（毎年払う税金）や保険料を、12で割った分

今の家賃のかわりに、この合計を払うと考えます。そのうえで、生活費と貯金を今までどおり続けられるかを確かめます。修繕積立金がこの先いくらになる予定か、ローンの返済が増えても払えるかも確かめます（「修繕積立金は上がる？」）。

買う時には、物件の代金のほかに諸費用もかかります。くわしくは下と、「毎月いくら出ていく？」／「いくらの物件なら買える？」へ。

6. 売る側が書く記事だからこそ、ことわっておきます

Agnos は物件を売る会社で、売れれば利益を得る立場です。魚屋さんが「今日の魚は新鮮や」と言うのと同じです。ここに書いたのは「今すぐ買え」という話ではありません。買わない判断も、相場を見たうえなら立派な判断です。

近畿レインズの資料は、値札が強気になっている理由の1つに、買取再販（Agnos のように中古を買って、直して売ること）の物件が増えたことを挙げています（原文は下）。だからこそ、値札だけで決めず、売れた値段を確かめてください。

まとめと、次に確認すること

• 底値は、あとからしか分かりません。予算と希望に合う住まいに出会ったら、建物と買った後のお金を確かめて決めます。「いつ買っても得」ではありません。
• 平均は、売れた部屋の顔ぶれでも動きます。自分の部屋の値段ではありません。
• 値札は物件サイトで見て、売れた値段は不動産会社に聞きます。

もっと知りたい人へ（くわしい数字と言葉）

ここから下は、くわしく知りたい人向けです。買う前に何を確かめるかは、上にまとめています。

大阪市と大阪府東部の数字（2026年7〜9月）

近畿レインズ（不動産会社どうしが売買情報を共有する仕組み「レインズ」を、近畿で運営している団体）が出した、中古マンションの平均成約価格（実際に売れた値段の平均）です。前の年の同じ時期と比べています。

出どころ：近畿レインズ「市況トレンド 2026年7〜9月期の近畿圏市場」（2026年10月20日発表）。前の年の同じ時期は、大阪市4,473万円、大阪府東部2,166万円です。
※大阪府東部は、門真・守口・枚方・寝屋川・交野・大東・四條畷・東大阪・八尾・柏原の10市の合計です。「東大阪だけ」「八尾だけ」の数字ではありません。
※7〜9月の3か月まとめの数字です。「9月だけ」「中心6区だけ」の数字を見たニュースとは、向きが逆に見えることがあります。

この期に売れた件数は、大阪市1,190件、大阪府東部295件です。売れた件数が少ないと、どんな部屋が売れたかで平均が動きやすくなります。
また、件数が多くても、平均は自分の部屋の値段ではありません。−4.0%も＋6.8%も、自分が買う部屋の値動きとは読みません。

値札（売出価格）と、売れた値段（成約価格）

• 売出価格は、売主が「この値段で売りたい」と出した値札です。Agnos が売る部屋の値札を見直す時は、問い合わせや内覧の反応を見ながら決めます。
• 成約価格は、実際に売れた値段です。

上の資料の地域ごとの表は、売れた値段だけです。値札の数字は近畿圏全体で見ます。近畿圏全体では、この期に新しく売りに出た部屋の値札の平均（資料では「新規登録価格」）が前年より＋13.4%、売れた値段の平均は−2.0%でした。原本も、値札と売れた値段のずれが広がっていると書いています。

不動産会社に売れた例を聞く時、あわせて確かめる4つ

• □ いつ売れたか
• □ 何階で、広さはどれくらいか
• □ 室内を直した後か、直す前か
• □ どんな条件でその事例を選んだか

条件がちがう事例は、単純には比べられません。自分で金額を足し引きせず、不動産会社に理由を聞きます。1社の話で決めにくい時は、別の会社にも聞きます。

自分で調べることもできます。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際の取引価格・成約価格の情報を、地図や地域、条件から探せます。公開の情報で地域の値段の感じをつかんだうえで、不動産会社には、気になる物件に条件が近い成約事例と、比べる時の注意点を聞きます。

予算のくわしい所

• 最初に：物件の代金のほかに、諸費用（仲介手数料・登記・ローンの手数料など）がかかります。払った後に手元へ残す生活費も、先に分けておきます。
• 金利：金利の影響や、返済額が変わる時期は、ローンの種類や契約によってちがいます。ローンの数字は、銀行に自分の条件で試算してもらいます。「金利が上がる中で、いくらまで返せる？」も見てください。

買取再販についての原文

近畿レインズの原本は、値札と売れた値段のずれが広がった背景に、「買取再販物件の拡大や一部の高額物件などで強気の値付けが続いて」いることを挙げています。買取再販とは、Agnos のように中古を買って、直して売ることです。

最後にもう一度。平均だけで買い時を決めず、気になる部屋に似た、最近売れた例を不動産会社に聞きます。建物の状態と、買った後の支払いも確かめてから決めます。

次に読む：いくらの物件なら買える？／内覧でどこを見る？／買う流れ