中古マンションで後悔せんために、見る前に知っておいてほしいこと

中古マンションを見に行き始めると、きれいに直された部屋に出会います。新しいキッチン、白い壁、明るい照明。「ここ、ええな」と思います。

先に答えを書きます。見に行く前に、この3つを決めておいてください。①譲れない条件 ②妥協できる条件 ③毎月出せる住居費の上限。これがあるだけで、当日の見え方が変わります。

そして僕は、部屋のきれいさだけで決めず、建物や周りの環境まで含めて考えてほしいと思っています。部屋の中は、お金と時間をかければ変えられます。でも、建物や場所は変えられません。

この記事は、実際に中古マンションを買って、直して、売っている浅野が、見に行く前に決めておいてほしいことをまとめたものです。当日どこを見るかは「中古マンションの内覧、どこを見る？ 持ち物とチェックリスト」に書きました。

👀 ここだけ見て

部屋を買うのではなく、そのマンションで暮らすと思って見る。見る前に、これだけ決めておいてください。①譲れない条件 ②妥協できる条件 ③毎月出ていくお金

1. 「きれいかどうか」だけで見ない

リフォームされた部屋を見ると、どうしても「うわ、きれいやな」となります。それ自体は悪いことではありません。ただ、きれいさは、あとからでも手に入るものです。

家族が買うなら、まず言うのは「部屋がきれいかどうかだけ見んなよ」やな😄

本当に見てほしいのは、あとから変えられないところです。立地、管理の状態、共用部、まわりの環境、日当たり、音、そして毎月かかるお金。

部屋を買うんやなくて、そのマンションで暮らすと思って見てこい……って言うかな

2. 先に決める。「譲れない条件」と「妥協できる条件」

物件を探し始める前に、この2つを紙に書き出してください。

• 譲れない条件：ここが欠けたら買わない、というもの
• 妥協できる条件：あれば嬉しいけれど、無くてもいいもの

全部が100点の物件を探すと、いつまでも決まりません。大事なところが満たされているかで見る。これが、探し方の芯になります。

譲れない条件は、少なめに絞るほど決めやすくなります。まず思いつくまま書き出して、そこから「これが無いなら買わない」だけを残してください。

3. 変えられるもの、変えられないもの

「中古だから、気に入らないところは全部あとで直せばいい」。これは、少し危ない考え方です。なお、ここで書くのは国が出しているお手本（マンション標準管理規約）の中身です。実際の決まりはマンションごとに違います。気になるところは、買う前に確かめてください。

変えられることが多いもの

• 壁、床、キッチンや浴室などの設備
• 間取りも、条件によっては変えられます

自分では変えられないもの

• 立地、まわりの環境、日当たり、窓からの景色、隣近所との関係
• 建物の管理の状態
• 窓枠・窓ガラス・玄関ドア：これらは共用部にあたり、自由には変えられません（手を入れられる道はあります。くわしくは用語の説明をどうぞ）
• 建物を支える壁や梁、配管の位置。ここで間取りの変更に限界が出ることもあります

4. お金は「買える額」ではなく「毎月出ていく額」で見る

物件の値段だけで考えると、あとがしんどくなります。マンションは、買ったあとも毎月お金がかかります。

• 管理費と修繕積立金：毎月かかります
• 駐車場代：借りるなら、これも毎月
• 固定資産税：毎年かかります
• 諸費用：買うときに、物件の値段とは別にまとまった額がかかります

だから、「2,500万円のマンションが買えるか」だけでなく、買ったあとに毎月いくら出ていくかまで見てください。

借りられる金額と、無理なく返せる金額は別やと思う🤔

毎月かかるお金の見方は「中古マンションの修繕積立金、どこを見る？」と「修繕積立金は上がる？」にくわしく書きました。

5. 駅までの道は、一回歩く

地図の「駅徒歩10分」と、毎日歩く10分は、まったく違います。

信号が多い。坂がある。夏は暑い。荷物を持っている。雨が降っている。それも全部込みで、毎日の10分になります。

地図の徒歩10分と、毎日歩く10分は全然ちゃうで🚶

階数や向きも大事ですが、駅までの道は一度、実際に歩いてみてください。できれば、自分が毎日通る時間帯に。

6. 毎日の「小さいストレス」を想像する

部屋を解体したり、暮らしの跡を見ていると、「これは毎日しんどかっただろうな」と感じることがあります。図面だけでは分かりにくいところです。

家具を置ける壁が少ない

扉の開く向きや窓の位置で、置きたいところに家具が置けないことがあります。内覧のときに「ここにソファ、ここにテレビ」と置いてみて、扉と窓を見てください。

洗濯の動線が遠い

洗濯機から干す場所まで遠い。途中で部屋をまたぐ。毎日のことなので、これは地味に効いてきます。

エアコンを付けられる場所が限られる

部屋はあるのに、エアコンを付けやすい場所が限られている。風がうまく回らない。夏と冬に効いてきます。

そして、収納の量、通路の広さ、コンセントの位置。ひとつひとつは小さなことですが、毎日のことになると積み重なります。

古いか新しいかより、「ここで暮らしたら何が面倒か」で見ることの方が多いかな

見方は簡単です。「ここに家具を置いて、ここを歩いて、ここで洗濯して」と、生活を想像しながら部屋を回る。それだけで見えてきます。

逆に、限られた収納や間取りの中で、棚を足したり家具の置き方を工夫して住んでいた跡を見ることもあります。家は、間取りが良ければ全部解決するわけではありません。住む人がどう使うかでも、かなり変わります。

7. 急いで決める、迷いすぎる。どちらもあります

「他の人に取られるかもしれない」という理由だけで決めるのは、危ないと思います。

いっぽうで、100点の物件が出てくるまで待っていると、条件のいい物件はその間に売れてしまいます。どちらも起こります。

だから、2番に戻ります。先に「譲れない条件」と「妥協できる条件」を決めておく。そうすれば、いい物件が出たときに判断しやすくなります。

8. 気になるところも、先に聞く

売る側としては、あとから分かって嫌な気持ちになることは、最初に伝えた方がいいと思っています。いいところばかり並べるより、気になるところも含めて見てもらって、それでも「ここがいい」と思って買ってもらう方がいい。

だから、買う側も遠慮せず聞いてください。「ここは気になるんですけど、どうですか」と。その答え方で、その会社の姿勢も見えます。

まとめ

• 部屋のきれいさだけで決めない。部屋の中は変えられるが、建物と場所は変えられない
• 見る前に「譲れない条件」と「妥協できる条件」を決める。譲れないものは少なめに絞る
• 窓・玄関ドアは共用部分。自由には変えられない（承認が要る）。間取りにも、構造や配管で限界がある
• お金は「買える額」ではなく「毎月出ていく額」で見る。借りられる額と返せる額は別
• 駅までの道は一度歩く。地図の10分と毎日の10分は違う
• 家具を置ける壁・洗濯の動線・エアコンの位置・収納・通路・コンセント。生活を想像しながら回る
• 急いで決めるのも、迷いすぎるのも起きる。条件を先に決めておくと、判断しやすい

次にやること

1. 紙に2列書く。左に「譲れない条件」、右に「妥協できる条件」。左は「これが無いなら買わない」だけに絞る
2. 今の家賃や住居費を書き出し、買ったあとに毎月いくらまでなら出せるかを決める。毎月＝ローンの返済＋管理費＋修繕積立金＋駐車場代。固定資産税は1年分なので、12で割った額を毎月取り置くと考えると、月あたりで比べられます
3. 気になる物件が出たら、駅までの道を歩いてみる
4. そのうえで内覧へ。当日の見方は「中古マンションの内覧、どこを見る？」、申し込み方は「内覧は冷やかしでもええの？」へ