中古マンションの諸費用、何にいくら・いつ払う？ 3,000万円の例で並べました

中古マンションを買う時、家の値段のほかにもお金がかかります。まとめて諸費用と呼ばれるものです。

先に答えを書きます。中古マンションなら、家の値段の7〜10％くらいは見ておくと安心だと、僕は思っています。3,000万円の部屋なら、210万〜300万円です。

家の値段のほかにも、お金がかかるの？ どれくらい用意しておけばいいのかな。

とりあえず物件価格の7〜10％くらいは見といた方が安心やと思う

ただ、この割合は、ローンの組み方や、仲介手数料がかかるかどうかで変わります。7〜10％という数字も、国が決めた目安ではありません。銀行の解説で「相場といわれている」数字です（三菱UFJ銀行の住宅ローンのコラム）。

この記事は、中古マンションを買い取って、直して、売っている側から書きました。数字は、法律と、国・自治体・銀行が出している資料で確かめています。

👀 ここだけ見て

この記事でいちばん伝えたいのは、「いくらかかるか」だけでなく「いつ払うか」まで知っておくことです。契約のころに要るお金、引き渡しの日に要るお金、住み始めてから届く請求。3つの時期に分けて見ると、慌てずにすみます。実際に払う回数や日は、契約によって変わります。

1. 諸費用って、何のお金？

諸費用の中身は、大きく6つに分かれます。

ひとつ、まちがえやすいものがあります。契約の時に払う手付金は、諸費用ではありません。手付金は、家の代金の一部を先に払うお金です。残りの代金を払う時に、代金に入れて計算されます（不動産適正取引推進機構「不動産売買の手引」の契約書の例）。

引っ越し代や、家具・家電の代金も、諸費用には入りません。ただ、同じころにお金が出ていきます。別に分けて用意しておいてください。

2. 3,000万円の中古マンションなら、いくら？

例で計算してみます。ここに出す数字は、計算を説明するための一例です。物件・ローン・住む地域で変わります。

税金の多くは、家の値段ではなく、役所が決めた「評価額」にかかります。家の値段とは別の数字です。本当の額は、仲介会社か司法書士に聞けば分かります。

ここまでで計算できた分の合計は約192万円。家の値段の約6.4％です。これに火災保険と、管理費などの精算が乗ります。

ほかの条件が同じで、仲介手数料だけがかからない場合は、計算できた分は約87万円（約2.9％）です。ローンは、手数料と保証料の形が銀行ごとに違います。5番に書きました。

出どころ：国税庁 No.7108（印紙税の軽減）／国税庁 登録免許税の軽減のチラシ（令和8年4月）／日本司法書士会連合会 報酬アンケート（2024年）／三菱UFJ銀行 住宅ローン商品説明書

3. いつ払う？ 契約の日・引き渡しの日・あとから

ここがこの記事の中心です。

総額だけ見ていると、分かりにくいです。お金が出ていく日は、1日ではありません。

全部まとめて、引き渡しの日に払えばいいんじゃないの？

「いくらかかるか」だけやなく、「いつ払うか」まで一覧で見せると分かりやすいと思う

2番の例で、自分で用意するお金を日ごとに並べます。右の列が、この例で自分で用意する額です。

売買契約の日・ローンの契約の日・引き渡しの日の額を足すと、約692万円です。手付金150万円は、この中に入っています。頭金の500万円と、諸費用の約192万円を足した額です。火災保険と管理費などの精算は、この692万円に入っていません。見積もりが出たら、足してください。

登記を司法書士に頼むと、登録免許税も司法書士に預けて、一緒に納めてもらうことが多いです。その時は、報酬・税金・実費をまとめて請求されることがあります。税金の分が大きいので、「報酬が高い」と驚かないでください。

手付金の額は、決まっていません。「不動産売買の手引」には「売買金額の5〜10％程度とされることが多い」とあります。仲介手数料をいつ払うかも、仲介会社との約束で決まります。契約の前に聞いておいてください。

大事なのは、住宅ローンのお金が入ってくるのは、多くの場合、引き渡しの日だということです。それより前の手付金は、自分のお金で払うのがふつうです。ここでいう「自分のお金」は、手元の現金だけでなく、銀行の口座に用意しておくお金も含みます。

契約から引き渡しまでの手続きの流れは、中古マンションを買う流れに書きました。

4. あとから来るお金。ここで驚く人が多い

諸費用は、引き渡しの日で終わりではありません。

えっ、家の値段を払い終わっても、まだお金がかかるの？

物件価格以外にもお金がかかるって知らん人は多いと思う

不動産取得税：数か月後に、通知が届く

家を買うと、都道府県の税金がかかります。不動産取得税です。引き渡しの日には払いません。しばらくしてから、納税通知書が届きます。引っ越しの片づけが終わって、ほっとしたころです。栃木県は「登記が終わってから4〜6か月後」と案内しています（栃木県 不動産取得税のよくある質問）。

中古住宅には、税金を軽くする決まりがあります。建った時期によって、建物の評価額から一定の額を引けます（大阪府 不動産取得税）。

2番の例（2000年に建った部屋）は、建物は0円です。評価額700万円より、引ける額1,200万円の方が大きいからです。土地も、住宅の土地を軽くする決まりの条件を満たすものとして、この例では0円と置いています。土地の税額は、評価額だけでは決まりません。敷地の持ち分の広さと、部屋の広さも使って計算します。条件によっては、かかることもあります。

でも、同じ評価額で1983年に建った部屋なら、建物だけで約8.4万円かかります。古い建物ほど、引ける額が小さくなります。0円になるかどうかは、評価額・広さ・建った年で変わります。

軽くしてもらうには、自分で住むことや広さなどの条件があります。2026年4月1日からは、広さの条件が「40㎡以上240㎡以下」に広がりました（それまでは50㎡以上）。これは全国の決まりです（東京都主税局の案内も同じ）。この広さは、自分の部屋の面積に、廊下などみんなで使う所の持ち分を足して数えます。登記の面積とは数え方が違います。申告書を出すなどの手続きも要ります。やり方は都道府県で違います。

ちなみに、登録免許税を軽くする条件は「50㎡以上」のままです。同じ「広さの条件」でも、税金ごとに違います。

固定資産税：翌年から、自分あてに届く

固定資産税は、1月1日に持ち主だった人に1年分かかります（地方税法 第359条）。

だから買った年の分は、法律上は売主が払います。買主は、引き渡しの日からの分を日割りで売主に払う約束をするのがふつうです。これが2番の「精算」です。翌年からは、納税通知書が自分に届きます。ここからは諸費用ではなく、住んでいる間ずっと続くお金です。

日割りを1月1日から数えるか4月1日から数えるかは、法律では決まっていません。契約で決めます（不動産流通推進センターの相談事例）。

管理費や修繕積立金も、同じように引き渡しの日で分けて精算する契約が多いです。「不動産売買の手引」の契約書の例も、この形です。

5. 削れるもの、削れないもの

同じ「諸費用」でも、選び方で変わるものと、決まりに沿って計算されるものがあります。

少しでも安くしたい！ どれなら減らせるの？

同じ「諸費用」でも、削れるものと削れないものを分けて考えた方がいい

住宅ローンの費用は、銀行によって形が違います。たとえばこんな違いです。

最初に払う額が少ない型は、そのぶん金利が高いことがあります。手数料と保証料を合わせた額と、返し終わるまでの利息を合わせて比べてください。

地震保険に入る時は、火災保険とセットで入ります。地震保険だけでは入れません（財務省 地震保険のよくある質問）。補償を削りすぎると、いざという時に困ります。安さだけで決めないでください。

税金は、削るものではありません。ただ、軽くなる決まりを使えるかどうかは、確かめる価値があります。たとえば登録免許税の軽減は、登記の前に市区町村の「住宅用家屋証明書」が要ります。登記のあとに出しても使えません（国税庁 No.7191）。司法書士に「軽減は使えますか」と聞いてください。

建物と抵当権の軽減は、個人が自分で住む家で、広さ50㎡以上などの条件を満たす時に使えます。中古の建物は、1982年1月1日以後に建ったか、耐震の証明があることも条件です。使えないと、2番の例では登録免許税が約13.6万円から約33万円に増えます。建物は0.3％が2％に、抵当権は0.1％が0.4％になるからです。土地の1.5％は変わりません。

6. 諸費用を現金で用意できない時は

まず、住宅ローンに諸費用まで入れられるか、銀行に聞いてみてください。

入れられる銀行はあります。三菱UFJ銀行は、家の値段の110％まで諸費用を含めて申し込めるとしています（三菱UFJ銀行のよくある質問）。フラット35も、仲介手数料や登記の費用などを借りる対象に入れています（住宅金融支援機構のよくある質問）。

ただ、全部借りられるとは限りません。対象に入っていても、審査で借りられるかは別です。銀行によって、入れられる費用も上限も違います。借りる額が増えれば、利息も増えます。

それに、3番のとおり、手付金は引き渡しより前に要ることが多いです。ローンに諸費用を入れられても、契約の日のお金は自分で用意することになりやすいです。

ローンを入れた毎月の支払いは、計算機つきの記事（毎月いくら出ていく？）で出せます。予算の立て方は、こちらの記事に書きました。

7. 仲介手数料は「上限」が決まっている

不動産会社が間に入って買う時は、仲介手数料がかかることがあります。

金額は、法律で上限が決まっています（宅地建物取引業法 第46条）。400万円を超える家なら、上限は次の式で出せます。

👀 ここだけ見て

（家の値段 × 3％ ＋ 6万円）＋ 消費税
3,000万円なら、（90万円＋6万円）× 1.1 ＝ 105万6,000円
※家の値段は、消費税を除いた額。売主が個人なら、ふつう家の値段に消費税はかかりません

800万円以下の家には、別の特例もあります（上限は税込33万円。同じ資料）。

どちらも上限です。決まった額ではありません。上限の中で、説明を受けて合意して決めます（国土交通省の資料）。

一方で、売主から直接買う場合など、仲介手数料がかからないケースもあります。どちらの買い方になるかは、物件を見る時に聞けば分かります。

まとめ

• 中古マンションの諸費用は、家の値段の7〜10％くらい見ておくと安心です（銀行の解説でいわれる相場と同じくらい）
• 3,000万円の例では、計算できた分だけで約192万円。これに火災保険と管理費などの精算が乗る
• 払う日は1日ではありません。契約の日・引き渡しの日・あとから、の3つに分けて見る
• ローンのお金が入るのは、多くの場合引き渡しの日。手付金はその前に自分のお金で用意する
• 不動産取得税がかかる場合は、数か月後に納税通知書が届きます。固定資産税は翌年から毎年届きます
• 保険とローンは比べて選べます。税金は決まりどおりですが、軽くなる決まりは確かめる

「いくら」だけじゃなくて、「いつ」も一緒に見ておくんだね？

次にやること

気になる物件が出てきたら、このチェックリストで確かめてください。

• □ 仲介手数料はかかるか。かかるなら、いつ払うか
• □ 手付金はいくらか。契約の日までに自分のお金で用意できるか
• □ ローンに諸費用を入れられるか。入れるなら、どこまでか
• □ ローンの手数料と保証料は、どの型か
• □ 火災保険の見積もりを取ったか
• □ 建物が建った年はいつか（不動産取得税の軽減が変わる）
• □ 登録免許税の軽減は使えるか（司法書士に聞く）
• □ 数か月後の不動産取得税と、翌年の固定資産税の分を残してあるか
• □ 引っ越し代と家具・家電の分を、諸費用とは別に用意したか
• □ 2番と3番の表の「仮」の所を、自分の物件の数字に置きかえて足してみたか