中古マンションの内覧、どこを見る？ 持ち物とチェックリスト

内覧の時間は、そんなに長くありません。その中で何を見ればいいのか。先に答えを書きます。持っていくのはメジャーとスマホ。見るのは、部屋の「端っこ・奥・裏」と、部屋の外（共用部）。そして、あとから自分で変えられない所です。

きれいなキッチンや新しいクロスに目がいきますが、見るところはそこではありません。

この記事では、二級建築士・宅建士で、実際に中古マンションを直して売っている浅野が、内覧で見ているところをそのまま書きます。持ち物と、当日そのまま使えるチェックリストも付けました。

👀 ここだけ見て

内覧で大事なのは、「きれいな所を見る」より「あとから自分で変えられへん所を見る」こと。部屋の中は、あとから直せます。建物の管理や周りの環境は、自分ひとりでは変えられません。

1. 見るのは「あとから変えられない所」

内覧に行くと、どうしても目立つところに目がいきます。新しいキッチン、白いクロス、明るい照明。でも、そこは買ったあとでも直せるところです。

直せないもの、直しにくいものから見ていきます。

• 自分ひとりでは変えられない：建物の管理の状態、まわりの音や環境、日当たり、上下左右の部屋、マンションのルール（ルールを変えるには、総会で4分の3以上の賛成が要ります。出どころ：区分所有法 第31条）
• お金と時間をかければ変えられる：床、壁、設備、間取りの一部
• すぐ変えられる：照明、カーテン、家具

新品のキッチン見たらテンション上がるのは分かる😄 けど、家はキッチンだけでできてへんからな

この順番で見ると、限られた時間の使い方が変わります。

2. 持ち物は2つ。でも、その前にやることがあります

僕が内覧に持っていくのは、メジャーとスマホの2つです。

• メジャー：冷蔵庫は入るか、ソファは置けるか、ベッドは入るか。その場で測れます
• スマホ：写真も動画も撮れます。暗いところはライトになります。収納の奥や、洗面台の下を照らすときに使います

ただし、行く前に、今使っている家具と家電の寸法をメモしておいてください。メジャーを持っていても、比べる相手の数字がなければ、測った意味がありません。

メモしておくとよいもの：冷蔵庫（幅・奥行き・高さ）、洗濯機（幅・奥行き）、ソファ、ベッド、ダイニングテーブル、大きい棚。

スマホで撮るときは、部屋ごとに1枚「どの部屋か分かる写真」を撮ってから細かい所を撮ると、あとで見返した時に分からなくなりません。売主さんが住んでいる場合は、撮ってよいか先に聞いてください。

3. 部屋の中は「端っこ・奥・裏」を見る

部屋の中を見るときのコツは1つです。表面ではなく、端っこ・奥・裏を見る。傷みは、見えにくいところから出てきます。

水まわり：扉を開けて、下をのぞく

キッチンや洗面台は、扉を開けて下の配管のまわりを見ます。見るのは、水が染みたあと、湿気、変なにおい。この3つです。

お風呂や洗面所は、コーキング（＝タイルや浴槽のまわりを埋めている、ゴムのような白い部分）のカビも見ます。

窓まわり：ガラスではなく、サッシの下と窓枠

窓は、ガラスよりもサッシの下のレールと、窓枠を見ます。結露が多い部屋だと、黒ずみやカビのあとが残っていることがあります。

収納：開けて、奥の角を照らす

押し入れやクローゼットは、開けて、奥の角と、外壁側の面を見ます。スマホのライトの出番です。

表面より、端っこ・奥・裏を見る感じかな🔦

4. 動かしてみる、歩いてみる

見るだけでは分からないことがあります。内覧では、遠慮せずに動かしてみてください。

• 建具（＝ドアや引き戸）：実際に開け閉めします。引っかかる、閉まりきらない、音がする。動かさないと分かりません
• 床：ふつうに歩いてみます。沈む感じや、違和感がないか
• コンセントの位置：数だけでなく、位置を見ます。テレビ、冷蔵庫、洗濯機、スマホの充電。家具を置いたときに使えるかどうかまで想像します

コンセントは、あとから増やすこともできますが、工事とお金がかかります。内覧のときに気づけると、あとの計画が立てやすくなります。

5. 部屋を出て、建物を見る

ここが大事です。部屋の中はリフォームできますが、共用部（＝廊下やエントランスなど、みんなで使うところ）は、自分ひとりでは変えられません。

見るのは、建物そのものの豪華さではありません。住んでいる人と管理の様子です。

• 廊下：私物がずっと置きっぱなしになっていないか
• ゴミ置き場：荒れていないか、分別されているか
• 掲示板：トラブルや注意書きが、たくさん貼られていないか
• 駐輪場：自転車が倒れたまま、ぐちゃぐちゃになっていないか
• 郵便受け：チラシがあふれている部屋が多くないか

ひとつひとつは小さなことです。でも、いくつも重なると、そのマンションの管理の状態や、住んでいる人の雰囲気が見えてきます。

部屋の中はリフォームできるけど、共用部は自分ひとりでは変えられへんからな

6. 内覧中に聞くこと

内覧には、たいてい不動産屋さんが一緒に来ます。せっかくなので、その場で聞いてください。

わしやったら、「あとから自分で変えられへんこと」を聞くかな

• 音：上下左右の部屋のこと。どんな家族が住んでいるか、音の相談が出たことはあるか
• 水もれ：過去に漏水があったか。あったなら、どこを直したか
• 大規模修繕の予定：前回はいつ、次はいつの予定か
• 修繕積立金：今いくらで、上がる予定があるか
• ルール：駐車場・駐輪場の空き、ペットを飼えるか、リフォームの制限

ルールは、マンションごとの決まり（管理規約・使用細則）で決まっています。国が出しているお手本（マンション標準管理規約（単棟型））では、部屋の中のリフォームでも、共用部分や他の部屋に影響が出そうなものは、先に申請して書面で承認をもらう形になっています（出どころ：国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」第17条）。ペットや駐車場の決まりも、同じようにマンションごとです（同 第15条、ペット飼育の規定例）。

その場で全部は分かりません。買うと決める前に、重要事項説明書で必ず確かめます。内覧で聞くのは、その前の「気になることを拾う」段階です。

7. リノベ済みの部屋は「どこまで直したか」を聞く

きれいに直してある部屋（リノベ済み）は、見ためではほとんど差が分かりません。見えるところが新しくなっているぶん、元がどういう状態だったのかが見えにくくなります。

新しいクロスを見ても、その裏がどうだったかまでは分かりません。だから、聞くのは「何を直したか」ではなく、「どこまで直したか」です。

• 配管（給水・排水）は交換したか。そのままか
• 床は、表面だけ張り替えたのか。下地（＝床材の下にある、床を支える部分）からやり直したのか
• 給湯器は交換したか
• 逆に、そのまま残しているところはどこか

表面だけきれいにした部屋と、中までしっかり直した部屋は、写真では同じように見えることがあります。分かる範囲で聞いてみてください。その場ですぐ分からないときは、工事の内容が分かる書類が残っているか聞きます。

8. 何回、いつ行けばいい？

できれば2回見られるとよいと思います。1回目で「ここはけっこういいな」と思って、買う可能性が高くなったら、もう一度見る。この形です。

そして、時間帯を変えてみてください。

• 昼間：日当たりが分かりやすいです
• 夕方や夜：まわりの音や、みんなが帰ってくる時間の雰囲気がつかめます

ただし、人気のある物件だと、何回も見ている間に売れてしまうこともあります。1回で決めるのが悪い、とは思いません。

1回で決めるんやったら、その1回をできるだけ濃く見るのが大事や‼️

まとめ

• 内覧で見るのは、きれいな所ではなく「あとから自分で変えられない所」
• 持ち物はメジャーとスマホ。行く前に、家具と家電の寸法をメモしておく
• 部屋の中は端っこ・奥・裏（水まわりの下、サッシの下、収納の奥）
• 建具は開け閉めし、床は歩く。コンセントは位置まで見る
• 部屋を出て、廊下・ゴミ置き場・掲示板・駐輪場・郵便受けを見る
• 聞くのは音・水もれ・大規模修繕・修繕積立金・ルール
• リノベ済みは「どこまで直したか」を聞く
• できれば2回、時間帯を変えて。1回で決めるなら、その1回を濃く

次にやること

1. 行く前：今の家具と家電の寸法をメモする。メジャーをかばんに入れる
2. 当日：上のまとめを、そのままチェックリストとして使う。気になったところはスマホで撮る
3. 帰ってから：写真を見返して、気になったことを書き出す。不動産屋さんに、その場で聞けなかったことを聞く
4. 買うと決める前：重要事項説明書で、お金とルールを必ず確かめる。修繕積立金の見方は「中古マンションの修繕積立金、どこを見る？」に書きました

建物の古さが気になるときは、「築40年でも大丈夫？ 新耐震・旧耐震は「完成年」だけでは分からない」もあわせてどうぞ。