見に行った部屋が、思ったよりよかった。「これ、買えるかもしれん」と思った時、次に何をするのか。
先に答えを書きます。申込から鍵をもらうまでは、6つの段で進みます。その前に、予算を決めて銀行に相談しておきます。
申込なら、契約の前に取り下げられます。契約のあとに自分の都合でやめると、手付金を失うなどの負担があります。（住宅ローンが通らなかった時など、負担なくやめられる取り決めもあります）。だから契約の前に、聞くことを聞いておきます。聞くことは、この記事の各段に書きました。
0. その前に：予算を決めて、銀行に相談する
ローンって、物件が決まってから考えるんじゃないの？
物件を探し始める頃に、銀行に相談しておきます。欲しい部屋が見つかってからだと、間に合わないことがあります。
欲しい物件が見つかってから考え出すと、買いたいのに話を進められへん、ってなることもあるからな😅
| やること | 毎月いくらなら払えるかを決める。銀行に住宅ローンを相談する |
|---|---|
| お金 | まだ要らない |
| 聞くこと | 「いくらくらい借りられそうですか」「事前審査はいつ申し込めますか」 |
借りられる額いっぱいまで借りる必要はありません。毎月いくら出ていくかは、中古マンション、毎月いくら出ていく？の計算機で出せます。
家は、勢いだけで買う金額ちゃうからな🏠
くわしく：事前審査と本審査（押すと開きます）
- 住宅ローンの審査は、ふつう2段階。事前審査と本審査です（銀行によって「仮審査」「正式審査」とも呼びます）
- 事前審査をいつ申し込めるかは、銀行によって違います。候補の物件と資金の計画が決まってから、という銀行もあります
- 事前審査は書類が少なく、本審査になると書類はぐっと増えます。要る書類は、銀行の最新の案内で確かめてください
1. 購入申込：「この値段で買いたい」と伝える
申し込んだら、もう買わなきゃいけないの？
ふつうの購入申込書を出しただけなら、まだ契約ではありません。契約の前なら、取り下げられます。ローンを使う人は、この頃に候補の部屋で事前審査を進めます（時期は銀行と不動産会社に確かめます）。
| やること | 「この値段で買いたい」と書いて出す（買付証明書・購入申込書） |
|---|---|
| お金 | 預り金（申込証拠金）を預けることがある |
| 聞くこと | 「これは何のお金ですか。やめたら戻りますか」→ 預り証をもらう |
くわしく：預り金のきまり（押すと開きます）
- 申込の時に預けるお金は、代金の一部でも手付金でもなく、預かっているだけのお金です
- 契約の前に申込を取り下げた時、不動産会社が預かったこのお金を返さないことは、法律で禁じられています（宅地建物取引業法 第47条の2／同法施行規則 第16条の11）
2. 条件の調整：値段・引き渡しの時期・設備を決める
申込が通ったら、売主と条件をすり合わせます。間に入るのは不動産会社です。
| やること | 値段・引き渡しの時期・残す設備（エアコンなど）を決める |
|---|---|
| お金 | まだ要らない |
| 聞くこと | 「引き渡しは、いつ頃になりますか」「手付金はいくらで、いつまでに用意しますか」 |
いつ、何に、どれぐらい要るんか。契約の前に整理して知っとく方がええで✍️
3. 重要事項説明：契約の前に、説明を聞く
重要事項説明って、むずかしい言葉ばっかりで不安…
契約の前に、宅地建物取引士という資格の人が、書面で説明します。法律で決まった手続きです。全部覚えなくていいので、分からないまま進まないでください。
分からん言葉が出てきたら流さずに、「これって結局どういう意味ですか？」って聞いた方がええで🙋
| やること | そもそも「重要事項説明書」って何？家を買う契約の前に、不動産屋が買う人に説明しないといけない大事なことをまとめた書類。略して「重説（じゅうせつ）」。もっと詳しく →の説明を聞いて、分からない所を聞く |
|---|---|
| お金 | まだ要らない |
| 聞くこと | 「マンション全体で、そもそも「修繕積立金」って何？十数年ごとの大きな修理（外壁の塗り直し、屋上の防水など）のために、部屋の持ち主みんなで毎月ためておくお金。管理費とは別に払います。もっと詳しく →はいつの時点でいくら貯まっていますか」「そもそも「管理費」って何？マンションを毎日きれいに、安全に保つために毎月払うお金。掃除、管理人さん、エレベーターの点検、廊下の電気代などに使われます。もっと詳しく →はいくらですか」「修繕の記録があれば、内容を教えてください」「ペットやリフォームの決まりは？」 |
どれも、マンションなら説明することが法律で決まっている項目に関わる質問です（修繕は、記録がある場合にその中身）。聞きにくいことではありません。
くわしく：マンションで説明が決まっている項目（押すと開きます）
- 共用部分の決まり
- ペットやリフォームの制限など、部屋の使い方の決まり
- 駐車場や専用庭など、一部の人だけが使える所の決まり
- 修繕の積み立ての決まりと、すでに積み立てられている額
- 管理費の額
- 管理を任せている会社
- これまでの修繕の記録（ある場合）
- （出どころ：宅地建物取引業法 第35条・同法施行規則 第16条の2）
4. 売買契約：手付金を払う。ここから戻りにくくなる
手付金って、いくら払うの？ 大きいお金なんでしょ…
手付金の額は、契約ごとに決まります。申込の前に、手付金の額と用意する時期の目安を聞いておきます。手付金は、取引が終われば代金の一部になるのがふつうです。ローンのお金が出るより前に払うので、どう用意するかも考えておきます。
| やること | 契約書に署名して、そもそも「手付金」って何？売買契約を結ぶときに、買主が売主に渡すお金です。ふつうは代金の一部になります。いくらかは一律に決まっておらず、契約の条件で決まります。もっと詳しく →を払う。その前に住宅ローン特約が入っているか確かめる |
|---|---|
| お金 | 手付金（契約で決まる額）・契約書の印紙。仲介手数料の一部が要ることも |
| 聞くこと | 「住宅ローン特約は入っていますか。期限はいつですか」「手付解除は、いつまで・どんな条件でできますか」 |
契約のあとにやめる時は、こうなります。
ローンを使って買うなら、契約書に「住宅ローン特約」が入っているか、条件と期限も必ず確かめてください。契約で決めたローンが通らなかった時に、特約の条件に従って契約を白紙に戻し、払った手付金を返してもらうための取り決めです。入っていないと、ローンが通らず代金を払えない時に、手付金を失ったり、違約金を求められたりすることがあります。どの契約にも必ず入っているとは限りません。
- 入っているか（入っていなければ、入れてもらえるか相談する）
- どの銀行の、いくらのローンが通らなかった時に使えるか
- いつまでに何をすればいいか（通らなかったら自動で白紙になる形と、期限までに「やめます」と知らせる形がある）
ただし、決められたローンの申込みをしなかった時など、特約が使えないこともあります。
くわしく：手付と違約金のきまり（押すと開きます）
- 手付解除：原則として、買主は払った手付金を手放して、売主は受け取った手付金の倍の額を実際に用意して差し出して、契約をやめられます。ただし、相手が契約の実行を始めたあとはできません（民法 第557条）。何がそれにあたるかは、具体的な事情で決まります
- 契約書で手付解除の期日を決めていることも多いので、その条項も確かめてください。ただし売主が不動産会社（宅地建物取引業者）で、買主がそうでない時は、この手付解除のルールより買主に不利な取り決めは無効です（宅建業法 第39条）
- 売主が不動産会社で、買主がそうでない時は、手付は代金の20％（10分の2）まで（宅建業法 第39条）。契約違反で契約をやめる時の違約金と損害賠償の予定額も、合わせて代金の20％まで（同 第38条）
- 売主が個人の時は、宅建業法のこの上限はかかりません。額は契約で決まります（あまりに不当な取り決めは、民法で無効になることがあります）
- 住宅ローン特約は、どの契約にも必ずあるとは限りません。条件と期限を確かめてください
5. 住宅ローンの本審査：銀行が正式に審査する
一般的には、売買契約のあとに本審査を申し込みます。通ったら、銀行とローンの契約を結びます。
| やること | 本審査を申し込む → 銀行とローンの契約 |
|---|---|
| お金 | ローンの事務手数料・保証料など（いくらか・いつ払うかは銀行による） |
| 聞くこと | 「本審査の結果は、いつ頃出ますか」「引き渡しの日に間に合いますか」 |
6. 決済と引き渡し：残りの代金を払い、登記を申請して、鍵を受け取る
最後の日に、そんなに全部いっぺんに起きるの！？
お金を払う・名義を変える手続き・鍵を受け取る。これが同じ日に進むのがふつうです。
- ローンのお金が振り込まれる
- そのお金で、残りの代金とそもそも「諸費用」って何？家の値段とは別にかかるお金のまとめ。仲介手数料、登記のお金、住宅ローンの手数料、税金、火災保険などです。もっと詳しく →を払う
- 司法書士が、名義を変える手続き（そもそも「登記」って何？土地や建物について、誰のものか・どんな権利がついているかを、国の記録に載せることです。買ったときは名義を自分に変える手続きをします。もっと詳しく →）と、そもそも「抵当権」って何？住宅ローンを借りるときに、銀行がその土地・建物につける権利です。返済ができなくなったとき、銀行がその不動産からお金を回収できるようにしておくものです。もっと詳しく →の手続きを申請する
- 鍵を受け取る
| やること | 残りの代金と諸費用を払って、鍵を受け取る |
|---|---|
| お金 | 残りの代金・諸費用（仲介手数料・登記の税金・司法書士の報酬など）。火災保険など、払う日がちがう物もある |
| 聞くこと | 「当日の持ち物は何ですか」（1週間前には聞いておく） |
くわしく：諸費用の決まり方（押すと開きます）
- 仲介手数料：法律で上限が決まっています。国土交通省の計算例では、物件1,000万円（税別）の時、上限39.6万円（税込）。上限なので、これより安いこともあります（宅建業法 第46条）
- 印紙税：売買契約書の金額が1,000万円を超え5,000万円以下なら1万円（軽減後。令和9年3月31日までの契約書。国税庁 No.7108）
- 登録免許税：自分が住む家の建物の名義を変える時は1,000分の3、ローンの抵当権は1,000分の1など、軽減があります（2027年3月31日までに買って、買ってから1年以内に登記する・床面積50㎡以上などの条件あり。国税庁 No.7191）。当てはまるかは司法書士に確かめてください
- 名義を変える税金のもとは、売買価格ではなく固定資産税の台帳の価格。抵当権の税金のもとは、借りる額です
まとめ
- 申込なら、契約の前に取り下げられる。契約のあとに自分の都合でやめると、手付金を失うなどの負担がある
- ローンを使うなら、住宅ローン特約が入っているかを契約の前に必ず確かめる。あわせて「手付解除は、いつまで・どんな条件でできますか」
- 最後の日に、残りの代金の支払い・登記の申請・鍵の受け取りがまとめて進む
次にやること
- 探し始めた人：毎月いくらなら払えるかを決めて、銀行に相談する（毎月いくら出ていく？）
- 気になる部屋がある人：申込の前に「手付金はいくらで、いつまでに用意しますか」と聞く
- 契約が近い人：契約書に住宅ローン特約が入っているか、その期限はいつかを確かめる
内覧の前に決めておくことは、中古マンションで後悔せんためにに書きました。
